จาก โพสต์ทูเดย์

รายงานโดย :วราพงษ์ ป่านแก้ว/โชคชัย สีนิลแท้:

กรมที่ดินกำลังอยู่ระหว่างการแก้ไขพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งขณะนี้ได้ผ่านความเห็นชอบของ คณะรัฐมนตรีไปแล้ว และอยู่ในขั้นตอนการตรวจร่างแก้ไขของคณะกรรมการกฤษฎีกา ก่อนที่จะเข้าสู่สภาในวาระต่อไป

ร่างแก้ไขพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฉบับนี้ พุ่งเป้าไปที่การแก้ปัญหาเกี่ยวกับการบริหารจัดการสาธารณูปโภคในโครงการจัด สรรที่ดิน และการบริหารจัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ยังมี ช่องโหว่ในกฎหมายที่ใช้อยู่ในปัจจุบันให้ครบถ้วนสมบูรณ์และมีประสิทธิภาพมาก ขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเพิ่มทางเลือก ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้กับผู้ประกอบการและผู้อยู่อาศัย ในโครงการ ถือเป็นหัวใจของการแก้ไขกฎหมายครั้งนี้

ปิดช่องโหว่บริหารโครงการ

นายสุรสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า การแก้ไขพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินในมาตรา 44 ที่เดิมกำหนดให้ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินซึ่งมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค ในโครงการตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ หากต้องการจะพ้นจากหน้าที่จะต้องดำเนินการตามลำดับคือ เปิดให้ผู้ซื้อโครงการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยใช้เสียงไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามผังโครงการ เพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปจัดการดูแลบำรุงรักษาเอง

แต่ถ้าผู้ซื้อโครงการไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ หรือไม่ประสงค์จะตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในขั้นต่อไปเจ้าของโครงการจะต้องเสนอแผนในการดูแลรักษาสาธารณูปโภคต่อคณะ กรรมการจัดสรรที่ดิน หากไม่ได้รับการอนุมัติจึงเข้าสู่ขั้นตอนต่อไปคือ การโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์

แต่ในความเป็นจริง เมื่อผู้ประกอบการต้องการจะพ้นจากการดูแลสาธารณูปโภค และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สามารถตั้งได้ ก็จะเขียนแผนเสนอกรรมการจัดสรรแบบไม่ต้องการจะให้ผ่าน เพื่อที่จะได้ไปโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ต่อไป

ดังนั้น เมื่อเจ้าของโครงการต้องการจะพ้นจากการดูแลสาธารณูปโภคในโครงการแล้ว และยังไม่สามารถตั้งนิติบุคคลได้ ร่างแก้ไขจึงกำหนดให้เจ้าของโครงการจะเสนอแผนการดูแลสาธารณูปโภคต่อคณะ กรรมการจัดสรร หรือจะขอโอนเป็นสาธารณประโยชน์เลยก็ได้ เพื่อลดขั้นตอนในการดูแลสาธารณูปโภคลงให้สอดคล้องกับความเป็นจริง

ให้สิทธิลูกบ้านขอคุมเอง

นอกจากนี้ ยังเปิดช่องให้ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรสามารถขอตั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรได้เอง หลังจากครบกำหนดเวลาในการดูแลสาธารณูปโภคของเจ้า ของโครงการ เพราะที่ผ่านมากฎหมาย ที่ใช้ในปัจจุบันจะให้สิทธิในการดูแลสาธารณูปโภคกับเจ้าของโครงการ ถ้าครบกำหนดเวลาแล้วเจ้าของโครงการยังประสงค์จะดูแลต่อก็ทำได้ เพราะเป็นสิทธิของเจ้าของโครงการ

ดังนั้น หากผู้ซื้อโครงการต้องการจะตั้งนิติบุคคลเพื่อมาดูแลสาธารณูปโภคเองก็ไม่ สามารถทำได้ เพราะกฎหมายกำหนดไว้อย่างนั้น ร่างแก้ไขใหม่จึงเปิดให้ผู้ซื้อโครงการไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลง ตามผังโครงการ สามารถขอตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเองได้ เมื่อครบกำหนดเวลาที่เจ้าของโครงการเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภค

การเปิดช่องตรงนี้ทำให้ผู้ประกอบการไม่ค่อยสบายใจ เพราะหากมีการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ถ้าผู้ประกอบการยังมีบ้านที่ต้องก่อสร้างอยู่ในโครงการ เกิดนิติบุคคลไม่ให้ผ่านเข้าออก หรือต้องเสียค่าผ่านทาง ผู้ประกอบการก็ไม่สามารถเข้าออกโครงการได้ เพราะสาธารณูปโภคได้ถูกโอนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไปแล้ว จึงเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการท้วงติงเข้ามา

อย่างไรก็ตาม ปัญหาดังกล่าวยังสามารถหาทางออกได้ โดยอาจจะแก้ไขในร่างให้เจ้าของโครงการสามารถเข้าออกได้ในกรณีที่โครงการยัง สร้างไม่เสร็จ เป็นต้น

แก้ปมบ้านเก่าตั้งนิติบุคคล

นอกจากกระบวนการในการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จะถูกแก้ไขใหม่ เพื่อเพิ่มความคล่องตัวแล้ว สำหรับโครงการจัดสรรรุ่นเก่าที่ใช้กฎหมายปว. 286 หรือโครงการที่ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตั้งแต่ 24 พ.ย. 2515 ซึ่งตามปว. 286 ยังไม่ได้มีการกำหนดในเรื่องของการตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ทั้งนี้ การดูแลสาธารณูปโภคในโครงการตามปว. 286 จะเป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการ หากต้องการพ้นจากหน้าที่มีเพียงช่องทางเดียวคือ การโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ จนเมื่อมีการเปลี่ยนกฎหมายมาเป็นพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้เปิดช่องให้โครงการตามปว. 286 สามารถจัดตั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรได้ โดยการใช้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินมาบังคับใช้โดยอนุโลม

แต่ที่ผ่านมายังติดปัญหาด้านเทคนิคที่ทำให้นิติบุคคลของบ้านจัดสรร ตามปว. 286 ไม่สามารถตั้งได้ เช่น เมื่อโครงการ มีการขออนุญาตเป็นเฟสๆ แต่อยู่ในผังโครงการเดียวกัน หากผู้ซื้อในเฟสแรกจะขอตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ก็จะต้องนับเสียงรวมกับผู้ซื้อโครงการในเฟสอื่นด้วย หากไม่สามารถรวมเสียงได้เกินครึ่งก็ไม่สามารถตั้งได้

ร่างแก้ไขจึงหาทางออกให้ด้วยการกำหนดให้โครงการตามปว. 286 ที่ต้องการจะตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เนื่องจากเจ้าของโครงการหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งมีหน้าที่ในการดูแล สาธารณูปโภคไม่ดูแลสาธารณูปโภค สามารถขอตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ โดยให้ผู้ซื้อไม่น้อยกว่า ครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามผังโครงการที่ได้รับอนุญาตแล้ว ยื่นเรื่องต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

วิธีการดังกล่าวจะแก้ปัญหาให้กับโครงการเก่าที่มีหลายเฟส แต่เกิดปัญหาเฟสหลังๆ ไม่สามารถพัฒนาต่อไปได้ เช่น โครงการกลายเป็นหนี้เสีย แต่ผังโครงการยื่นไปหมดแล้ว ก็ต้องนับจำนวนแปลงตามผังทั้งหมด แต่มีการดำเนินการจริงเพียงเฟสเดียว และผู้ซื้อในเฟสนั้นมีจำนวนไม่ถึงครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงทั้งผัง ก็ให้นับจำนวนแปลงเฉพาะเฟสที่มีการดำเนินการแล้ว เป็นต้น

เอกชนติงยังเกาไม่ถูกที่คัน

นอกจากนี้ ในร่างดังกล่าวยังมีประเด็นปลีกย่อยที่ต้องการให้เกิดความชัดเจนในทาง ปฏิบัติ เช่น การโอนสาธารณูปโภคในโครงการหลังจากเจ้าของโครงการพ้นจากหน้าที่ในการดูแล เดิมจะต้องจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาแล้วทำการโอนในภายหลัง แต่ร่างแก้ไขเมื่อมีการจดทะเบียนตั้งนิติบุคคลแล้ว ให้สาธารณูปโภคในโครงการตกเป็นของนิติบุคคลทันที หรือการโอนที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่เป็นบริการสาธารณะ ผู้รับโอนไปต้องรับทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรเดิมมีต่อผู้ซื้อด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้นำที่ดินไปทำอย่างอื่น

อย่างไรก็ตาม ร่างดังกล่าวยังมีกระบวนการอีกหลายขั้นตอนที่ยังสามารถจะเปลี่ยนแปลงเนื้อหา สาระในร่างได้ โดยเฉพาะความเห็นของเอกชนในเวลานี้ แม้จะเห็นด้วยในหลักการของการแก้ไข แต่ก็ยังมีท่าทีที่ไม่เห็นด้วยในหลายๆ ประเด็น โดยเฉพาะผู้บริหารทรัพย์สิน หรือผู้ ที่จะเข้ามาบริหารโครงการเห็นว่ายังมีอีกหลายๆ ประเด็นที่เป็นปัญหา และ กรมที่ดินไม่หยิบยกมาแก้ไข เหมือนยังเกาไม่ถูกที่คัน

ยกตัวอย่างเช่น การกำหนดให้มีผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเหมือนพ.ร.บ.อาคารชุด เพราะพ.ร.บ.การจัดสรรกำหนดให้กรรมการเป็นผู้บริหาร การลดเสียงลงมติขอตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรของหมู่บ้านตามปว. 286 จากครึ่งหนึ่งเหลือ 1 ใน 4 ของจำนวนแปลง การให้จัดตั้งนิติบุคคลได้ตั้งแต่โอนบ้านหลังแรก เป็นต้น

ขณะที่นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่าการแก้ไขพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 นั้นเห็นด้วยเกือบทั้งหมดกับการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร แต่ไม่เห็นด้วยกับการเพิ่มมาตรา 44 (1) เรื่องการแก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์การพ้นจากหน้าที่ดูแลบำรุงรักษา สาธารณูปโภคของ ผู้จัดสรรที่ให้ผู้ซื้อสามารถขอตั้งนิติบุคคลได้ โดยมองว่ามาตราของกฎหมายฉบับเดิมนั้นดีอยู่แล้ว ไม่ควรต้องมีการปรับแก้ไข

หลากหลายความเห็นในเนื้อหาสาระของการแก้ไขผู้ที่เกี่ยวข้อง ทั้งกรมที่ดินในฐานะผู้แก้ไข และเอกชนทั้งที่เป็นเจ้าของโครงการและผู้บริหารโครงการ คงจะต้องไปตั้งหลักสู้กันอีกครั้งในขั้นของกรรมาธิการ หลังจากร่างกฎหมายเข้าสู่สภาแล้ว กว่ากฎหมายจะคลอดคงต้องออกแรงกันอีกหลายยก