จาก โพสต์ทูเดย์

รายงานโดย :สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน:

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 ก.ค. 2551 ได้แก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์ต่างๆ จากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่อนข้างมาก โดยมีวัตถุประสงค์ที่สำคัญ คือ เพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ซึ่งมีการร้องเรียนจากผู้เกี่ยวข้องผ่านกรมที่ดิน ได้มีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการของผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุด ปัญหาที่เกิดจากผู้ประกอบการ และปัญหาที่เกิดจากผู้ซื้อห้องชุด

กรม ที่ดินได้รวบรวมปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ในรูปแบบถาม-ตอบ ดังนี้คำถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด

- ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมี กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 เจ้าของต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิด จากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับ ทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วน กลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคล หนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าว

มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของ จำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและ อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อ บังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มเติมวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 40

มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้

1.เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า

2.เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่

3.เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด

- กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตามมาตรา 18 นิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกค่าปรับหรือดอกเบี้ยได้แค่ไหน เพียงไร

เรื่องนี้ต้องแยกการพิจารณาออกเป็น 2 กรณี

กรณีที่ 1 อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้ก่อนพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ คือก่อนวันที่ 4 ก.ค. 2551 ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องค่าปรับและดอกเบี้ยกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่า ใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ไว้แต่อย่างใด จึงต้องพิจารณาจากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นว่ากำหนดเรื่องนี้ไว้ อย่างไร

แต่อย่างไรก็ตาม หากมีปัญหาข้อพิพาทเรื่องค่าปรับหรือดอกเบี้ยเป็นเรื่องของคู่กรณีไปใช้ สิทธิต่อศาลเป็นผู้ชี้ขาด แต่มีข้อสังเกตคือค่าปรับหรือดอกเบี้ยอันเกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วน กลางตามมาตรา 18 ไม่ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ดังนั้นผู้จัดการนิติบุคคลจึงไม่สามารถนำยอดค่าใช้จ่ายส่วนนี้มาคิดรวมเป็น ยอดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 เพื่อปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามมาตรา 29

กรณีที่ 2 อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้แล้วคือวันที่ 4 ก.ค. 2551 เป็นต้นมา

ค่าปรับหรือดอกเบี้ยที่เกิดจากการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตาม มาตรา 18 ไม่สามารถเรียกเก็บ แม้ข้อบังคับของนิติบุคคลจะกำหนดให้เรียกเก็บได้ก็ตาม เพราะเป็นกรณีข้อบังคับขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ต้องถือปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 แทนกล่าวคือนับแต่วันที่ 4 ก.ค. 2551 เป็นต้นมา หากมีกรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ต้องปฏิบัติตามมาตรา 18/1 ซึ่งสรุปสาระสำคัญได้ดังนี้

จากข้อกฎหมายดังกล่าว เห็นได้ว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มได้ หากเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 ภายในกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ โดยเงินเพิ่มที่เรียกเก็บได้นั้นจะต้องไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวน เงินที่ค้างชำระถ้านิติบุคคลจะเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่น้อยกว่าร้อยละ สิบสองสามารถกระทำได้ แต่เกินกว่าร้อยละสิบสองไม่ได้

ประการสำคัญคือต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับด้วย หากไม่ได้กำหนดเรื่องเงินเพิ่มกรณีผู้ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ไว้ในข้อบังคับ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มส่วนนี้ได้และเงินเพิ่มดังกล่าวให้ถือเป็นค่า ใช้จ่ายตามมาตรา 18

สำหรับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดไว้ ในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

เงินเพิ่มดังกล่าวให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

กรณีที่เจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่หกเดือน กฎหมายกำหนดให้ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี หากนิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บเงินเพิ่มในอัตราที่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบ ต่อปี ก็สามารถกระทำได้แต่จะเรียกเก็บเกินกว่าร้อยละยี่สิบไม่ได้

นอกจากนี้ กฎหมายยังกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ด้วย แต่ทั้งนี้ทั้งเรื่องการเรียกเก็บเงินเพิ่มและการระงับการให้บริการส่วนรวม หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลด้วย m

(อ่านตอนจบฉบับวันอังคารหน้า)