ใน การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ประกอบการมีภาระหน้าที่ในการทำเรื่องขออนุญาตเพื่อดำเนินการต่างๆ ที่เกี่ยวพันกับหน่วยงานองค์กรหลายหน่วยงานสารพัดเรื่อง ทั้งการขออนุญาตจัดสรร การขออนุญาตก่อสร้าง การดำเนินการตามกฎหมายสิ่งแวดล้อม การขอระบบสาธารณูปโภคทั้งน้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์

หรือในกรณีที่เป็นโครงการที่มีเงื่อนไขพิเศษ เช่น การขอรับการส่งเสริมการลงทุนก็ต้องขอรับใบอนุญาตดังกล่าวต่างหาก อีกทั้งในอนาคตเมื่อได้ก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ ก็ยังมีเรื่องต้องขอจดทะเบียนต่างๆ ไปจนถึงการตรวจสอบอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร ฯลฯ หลายครั้งก็มีเสียงบ่นจากผู้ประกอบการว่าน่าจะรวบรวมกระบวนการขั้นตอนเหล่า นี้ให้เป็น One-Stop Service เสียเลย จะได้รวดเร็วขึ้น

สำหรับผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยแนวราบที่แบ่งแปลงจัดสรร 10 แปลงขึ้นไปต้องยื่นขอจัดสรรตามกฎหมาย แต่หากเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือแนวราบ ซึ่งไม่ได้มีการแบ่งแปลงในลักษณะดังกล่าวก็ไม่ต้องขออนุญาต แต่ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวสูง ไม่ว่าจะเป็นโครงการจัดสรรหรือประชาชนสร้างเอง รวมถึงอาคารประเภทอื่นๆ ที่ไม่ได้ใช้อยู่อาศัยทุกหน่วย ต้องมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้างทั้งสิ้น

ในที่นี้จะขอนำตัวเลขสถิติการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารประเภทที่ อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง มาแสดงเปรียบเทียบ เพื่อให้เห็นภาพปริมาณหน่วยแนวราบและพื้นที่ก่อสร้างแนวสูงในแต่ละปีที่ผ่าน มา โดยหน่วยงานซึ่งทำหน้าที่ออกใบอนุญาตก่อสร้าง คือสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร และองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่จะมีการก่อสร้างนั้นๆ

สำหรับการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบใน แต่ละปีมีจำนวนรวมทั่วประเทศเฉลี่ยประมาณปีละ 2 แสนหน่วย เป็นส่วนที่อยู่ในกรุงเทพมหานครประมาณ 2 หมื่นกว่าหน่วย หรือประมาณ 10% เศษๆ อยู่ในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ 5 จังหวัดรวมกันอีกประมาณ 4-5 หมื่นหน่วย หรือประมาณมากกว่า 20% ที่เหลืออยู่ในต่างจังหวัดอีกประมาณเกือบ 70%

อีกนัยหนึ่งกล่าวได้ว่า ในบรรดาที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศนั้น ประมาณหนึ่งในสามอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล และอีกสองในสามอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัดอีก 70 จังหวัด

หากนำตัวเลขการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบนี้ไป เปรียบเทียบกับการออกใบอนุญาตจัดสรรแล้ว จะพบว่าเป็นการฉายหนังคนละม้วนคนละภาพแบบไม่สื่อถึงกันเลย เพราะในแต่ละปีมีการออกใบอนุญาตจัดสรรตามกฎหมายจัดสรร จำนวนน้อยกว่าการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบมากๆ

กล่าวคือ ทั้งประเทศออกใบอนุญาตจัดสรรเฉลี่ยประมาณปีละ 6 หมื่นหน่วย อยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 4 หมื่นหน่วย หรือประมาณสองในสามของหน่วยจัดสรรทั้งหมดอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

จำนวนที่ต่างกันมากมายเช่นนี้ อธิบายได้ง่ายว่า หน่วยที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างนั้น ได้รวมเอาหน่วยที่ไม่มีการขอจัดสรรเข้ามาด้วยจำนวนมาก ไม่ว่าจะไม่ได้ขอจัดสรร เพราะไม่มีการแบ่งแปลงถึงจำนวน 10 แปลงตามที่กฎหมายกำหนด หรือเป็นการหลีกเลี่ยงการขออนุญาตจัดสรร ทั้งๆ ที่มีการแบ่งแปลงเกินกำหนด ซึ่งเกิดขึ้นมากในภาคภูธร

ตัวเลขที่ให้ไปในย่อหน้าข้างต้นเป็นตัวเลขเฉลี่ยกลมๆ แต่หากจะวิเคราะห์เจาะลึก จะได้ความว่า การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบย้อนหลังไป 6 ปี มีจำนวนดังนี้

ปี 2546 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบจำนวนรวมประมาณ 219,400 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 27,200 หน่วย อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 43,200 หน่วย

ปี 2547 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบเพิ่มขึ้นมากถึงประมาณ 253,500 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 32,900 หน่วย อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 63,700 หน่วย

ปี 2548 มีการออกใบอนุญาตลดลง เหลือประมาณ 234,400 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 25,700 หน่วย อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 39,700 หน่วย

ปี 2549 มีการออกใบอนุญาตลดลงอีก เหลือประมาณ 211,800 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 25,100 หน่วย อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 40,700 หน่วย

ปี 2550 ยังคงมีการออกใบอนุญาตลดลงอีก เหลือประมาณ 201,500 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 22,900 หน่วย อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 42,400 หน่วย

ปี 2551 ปีที่แล้ว ยอดการออกใบอนุญาตลดลงเหลือต่ำกว่า 2 แสนหน่วย คือเหลือประมาณ 190,800 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 21,600 หน่วย อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 41,100 หน่วย

สำหรับในปี 2552 นี้ มีข้อมูลเพียงสิ้นสุดไตรมาสแรก พบว่ามีการออกใบอนุญาตประมาณ 45,400 หน่วยทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เพียงประมาณ 3,900 หน่วย และอยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 7,900 หน่วย ลดลงมากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ตัวเลขการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบในรอบ 5 ปีหลัง ตั้งแต่ขึ้นสูงสุดในปี 2547 แล้ว ลดลงมาโดยตลอดทั่วประเทศและในพื้นที่กรุงเทพฯ แต่ยกเว้นพื้นที่ในจังหวัดปริมณฑล ซึ่งพบว่าในรอบ 3 ปีหลังจำนวนยังคงทรงตัวได้ดีในระดับ 41,000-42,000 หน่วยโดยประมาณ แสดงว่าในพื้นที่จังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ นั้น ประชาชนยังนิยมอยู่บ้านแนวราบกันมาก มีเพียงในปีนี้ที่ยอดรวมน่าจะตกลงไปตามภาวะเศรษฐกิจ

สำหรับสถิติการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง ที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จัดเก็บนั้น ไม่ได้แสดงตัวเลขเป็นจำนวนหน่วย แต่กลับเป็นพื้นที่ตารางเมตร เนื่องจากต้นทางที่จัดเก็บข้อมูลกำหนดมาอย่างนั้น โดยมีตัวเลขย้อนหลัง 6 ปีดังนี้

ปี 2546 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง จำนวนรวมประมาณ 3 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 7 แสนตารางเมตร

ปี 2547 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง จำนวนรวมประมาณ 4.4 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 2.8 ล้านตารางเมตร อยู่ในจังหวัดปริมณฑลเกือบ 8 แสนตารางเมตร

ปี 2548 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงจำนวนมาก รวมประมาณ 6.5 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 3.1 ล้านตารางเมตร อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 2 ล้านตารางเมตร

ปี 2549 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง จำนวนเพิ่มขึ้นเกือบทวีคูณ นับว่าสูงมากที่สุด รวมประมาณ 11.8 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 7.4 ล้านตารางเมตร อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 2.3 ล้านตารางเมตร

ปี 2550 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง ลดลงเหลือจำนวนรวมประมาณ 9.6 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 5.2 ล้านตารางเมตร อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 2.3 ล้านตารางเมตร

ปี 2551 ปีล่าสุด กลับมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงเพิ่มขึ้นอีกเป็น จำนวนรวมประมาณ 11.6 ล้านตารางเมตรทั่วประเทศ อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 6.1 ล้านตารางเมตร อยู่ในจังหวัดปริมณฑลประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร

ตัวเลขส่วนใหญ่ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปีที่แล้ว แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปีที่แล้ว พบว่ากลับเพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ และลดลงในเขตปริมณฑล โดยแม้จะมีสัญญาณเศรษฐกิจไม่ดีมาตั้งแต่หลังกลางปีที่แล้ว แต่ผู้ประกอบการบางรายที่มีความเชี่ยวชาญการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคาร สูงได้มีการขอใบอนุญาตไว้ก่อนจำนวนมาก

ทั้งนี้ การออกใบอนุญาตก่อสร้างมิได้หมายความว่าจะมีการก่อสร้างจริงทุกรายการ เพราะใบอนุญาตก่อสร้างมีอายุอย่างน้อย 1 ปีขึ้นไปตามขนาดอาคาร และสามารถต่ออายุได้ การขอใบอนุญาตในบางครั้งจึงสะท้อนเพียงการวางแผนงานของผู้ประกอบการในขณะ นั้น