ทาง สถาบันการเงินก็จะพิจาราณาความสามารถในการชำระหนี้ของท่านว่าสามารถหรือไม่ ท่านก็จะได้เงินมาจ่ายให้ทางโครงการและสามารถเข้าไปอยู่อาศัยได้ จากนั้นก็ผ่อนแต่ละเดือนกับสถาบันการเงิน เมื่อผ่อนหมดบ้านก็เป็นของท่าน

กรณีแรกคือยังไม่มีบ้าน อีกกรณีหนึ่งคือมีบ้านอยู่แล้ว และเป็นบ้านที่ปลอดภาระหนี้สิน แต่อยากได้เงินมาหมุนเวียนในธุรกิจหรือใช้จ่ายส่วนบุคคลก็แล้วแต่ ก็จะนำบ้านหลังนั้นไปเปลี่ยนเป็นเงิน ซึ่งเราเรียกว่า Home Equity แต่กรณีนี้การที่จะนำบ้านที่ปลอดภาระไปขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน ทางสถาบันการเงินก็ต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของท่านด้วย ไม่ใช่ว่าเอาบ้านไปให้แล้วได้เงินมาเลยเหมือนเวลาเราเอาของไปจำนำ

ดังนั้น ทั้งสองกรณีที่จะขอกู้เงินกับสถาบันการเงินก็จะต้องถูกพิจารณาความสามารถใน การชำระหนี้ ถ้าอายุยังน้อยก็จะกู้ได้นานหน่อย ค่าผ่อนต่อเดือนก็จะไม่สูงมากนัก โอกาสในการกู้ผ่านก็สูง แต่ถ้าอายุเยอะแล้วการกู้ก็จะยากขึ้นโดยปริยาย เพราะคนเราส่วนใหญ่ถ้าเป็นมนุษย์เดือนก็จะเกษียณอายุประมาณ 60 ปี ดังนั้นหากท่านกู้สินเชื่อบ้านตอนอายุ 55 ปี หมายความว่าท่านสามารถกู้ได้ระยะเวลานานสุดแค่ 5 ปี เพราะสถาบันการเงินก็จะมองว่าหลังเกษียณท่านจะไม่มีรายได้ประจำ ค่าผ่อนต่อเดือนก็จะสูง หากรายได้ไม่ท่วมท้นจริงๆ คงกู้ผ่านยากครับ

นั้นคือที่มาของเรื่องที่จะเล่าให้ฟังในวันนี้ครับ Senior Equity Reverse Mortgage เป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อผู้บริโภคอีกชนิดหนึ่งที่ต่างประเทศมี แต่ในประเทศไทยยังไม่มีสถาบันการเงินไหนออกผลิตภัณฑ์ดังกล่าวมา อาจจะเนื่องจากไม่เหมาะกับวัฒนธรรมของบ้านเรา หรือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายดังกล่าวยังน้อยอยู่ก็แล้วแต่ ผลิตภัณฑ์ดังกล่าวคืออะไร เหมาะกับคนกลุ่มไหน ลักษณะของผลิตภัณฑ์เป็นอย่างไร ผมจะค่อยๆ เล่าให้ฟังครับ

ผมไม่รู้จะแปลเป็นชื่อภาษาไทยว่าอะไรดี แต่ชื่อก็บอกเป็นนัยๆ อยู่แล้วว่า Senior แสดงว่าเหมาะกับคนที่อายุเยอะ เช่น วัยเกษียณ เป็นต้น คำว่า Equity ก็คล้ายกับ Home Equity คือ เอาบ้านมาเปลี่ยนเป็นเงิน คำว่า Reverse ก็คือ ตรงกันข้าม หรือว่ากลับกัน เช่น เวลาเอาบ้านมาขอกู้เงิน คุณก็จะได้เงินก้อนไปเลยในวันแรก และทยอยผ่อนแต่ละเดือนกับทางสถาบันการเงินจนครบระยะเวลาสัญญา แต่พอเป็น Reverse Mortgage ก็คือ ไม่ได้เงินก้อนในวันแรก แต่รับเป็นเงินเดือนจนครบระยะเวลาสัญญา ดังนั้นคำอธิบาย (ของผมเองนะครับ) Senior Equity Reverse Mortgage ก็คือ วงเงินเพื่อการใช้จ่ายส่วนบุคคลหลังเกษียณอายุ โดยใช้หลักทรัพย์ที่อยู่อาศัยของตนเองจำนองเป็นหลักประกัน

ใครที่จะมีโอกาสใช้บริการดังกล่าวบ้าง สมมตินะครับว่าผมเป็นคนโสด (อาจจะตั้งใจโสด หรือไม่ตั้งใจโสดก็แล้วแต่) อยู่ตัวคนเดียว ทำงานผ่อนบ้านมาตลอดจนถึงวัยเกษียณ เงินเก็บอาจจะไม่เยอะนัก เพราะใช้จ่ายไปกับชีวิตโสดซะเยอะ ดูแลสุขภาพตัวเองดีมาตลอด พออายุ 60 ปี ไม่มีรายได้แล้ว เงินเก็บเหลือนิดหน่อย สุขภาพดันแข็งแรงสุดๆ อีก คาดว่าจะมีชีวิตอยู่ได้ถึง 70 ปี อีก 10 ปีข้างหน้าจะเอาเงินที่ไหนกิน และใช้จ่ายประจำวัน ไหนจะค่าเที่ยว ค่าซ่อมรถ และอื่นๆ อีกมากมาย หากเงินไม่เยอะพอจะทำอย่างไร

หันไป หันมา เห็นบ้านเราที่ผ่อนหมดแล้ว ถ้าอย่างนั้นเอาบ้านที่ปลอดภาระแล้วไปขอกู้กับสถาบันการเงิน เพื่อเอาเงินมาใช้จ่ายส่วนบุคคลดีกว่า ซึ่งก็จะไม่สามารถขอกู้ได้เพราะผมไม่มีรายได้ประจำแล้ว แสดงว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผมไม่ผ่าน ถ้าอย่างนั้นเอาไปขาย และเอาเงินที่ได้ไปเช่าคอนโดอยู่ ถ้าขายบ้านได้ก็โชคดีไป แต่ขอบอกว่าบ้านมือสองไม่ได้ขายกันง่ายๆ นะครับ ไม่เช่นนั้นสินทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงินคงหมดไปนานแล้ว แต่ถ้าขายไม่ได้ หรือผมอาจจะไม่อยากขายบ้านเพราะอยู่มานานและมีความผูกพันกับบ้านหลังนี้ จะทำอย่างไร

Senior Equity Reverse Mortgage ก็จะมาตอบโจทย์ในส่วนนี้ อย่างที่เรียนให้ทราบแต่แรกแล้วว่า เป็นวงเงินเพื่อการใช้จ่ายส่วนบุคคลหลังเกษียณอายุ โดยใช้หลักทรัพย์ที่อยู่อาศัยของตนเองจำนองเป็นหลักประกัน ลักษณะของผลิตภัณฑ์คร่าวๆ ก็คือ สำหรับคนที่อายุ 60 ปีขึ้นไป (หรือเกษียณแล้ว) ไม่ต้องมีรายได้ขั้นต่ำ ไม่ต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ ระยะเวลาการกู้สูงสุดไม่เกิน 10 หรือ 15 ปี วงเงินกู้อาจจะต่ำกว่ากรณีสินเชื่อบ้านปกติหน่อย เพราะไม่ได้พิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ ประมาณ 50-70% ของราคาประเมิน

สิทธิประโยชน์ของผู้กู้ คือ ไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระหนี้รายเดือน (เงินต้น+ดอกเบี้ย) คืนให้สถาบันการเงิน ผู้กู้สามารถขอรับเงินกู้เป็นเงินก้อนบางส่วน หรือทยอยรับเป็นรายเดือน หรือเป็นวงเงินหมุนเวียน (OD) หรือใช้ทั้ง 3 แบบรวมกันก็ได้ ซึ่งผู้กู้เองก็จะมีเงินเพื่อใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน และยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านหลังดังกล่าวได้จนครบกำหนดอายุสัญญา

เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาบ้านหลังดังกล่าวจะเป็นของสถาบันการเงิน การครบกำหนดอายุสัญญาก็มีได้หลายกรณี คือ ครบกำหนดอายุตามที่ระบุในสัญญา หรือครบเมื่อผู้กู้เสียชีวิต หรือเมื่อผู้กู้ย้ายออกไปอยู่ที่อื่นนานเกินกว่า 12 เดือน (เพราะมิเช่นนั้นจะมีคนเอาบ้านที่ขายไม่ออกมาให้สถาบันการเงินเยอะมาก) หรือเมื่อหลักประกันเสื่อมค่าอย่างมาก เมื่อเทียบกับมูลหนี้ที่มีอยู่ในปัจจุบัน (เพราะมิเช่นนั้นผู้กู้จะไม่ดูแลบำรุงรักษาหลักประกันของสถาบันการเงินให้ดี เท่าที่ควร เนื่องจากว่าเมื่อครบกำหนดจะเป็นของสถาบันการเงิน ซึ่งแตกต่างจากสินเชื่อบ้านปกติ ที่ท้ายสุดบ้านจะเป็นของผู้กู้)

เมื่อครบกำหนดชำระสถาบันการเงินจะเรียกคืนหลักประกัน เพื่อขายทอดตลาด แล้วนำเงินมาชำระหนี้ (เงินต้น+ดอกเบี้ย) ที่เหลือก็จะคืนให้ลูกค้า หรือทายาทของผู้กู้จะขายเอง แล้วนำเงินมาชำระหนี้ก็ได้ หรือถ้าทายาทต้องการเก็บรักษาบ้านไว้ หรืออยู่อาศัยต่อ สามารถรับภาระหนี้ดังกล่าว และผ่อนเป็นรายเดือนกับสถาบันการเงินต่อเช่นเดียวกับกรณีสินเชื่อบ้านปกติ ถ้าความสามารถในการชำระหนี้ของทายาทผ่าน หรือระหว่างทางผู้กู้อยากจะชำระหนี้เป็นครั้งคราวก็ได้ถ้ามีเงิน เพื่อเป็นการลดภาระดอกเบี้ย หรือจะชำระคืนทั้งจำนวนก่อนกำหนดก็ได้ ทั้งหมดนี้ก็เป็นอีกหนึ่งผลิตภัณฑ์ที่ผมนำมาเล่าให้ฟังสนุกๆ ครับ พบกันใหม่เดือนหน้าครับ