จึง ทำให้ผู้เขียนได้มีโอกาสรับโทรศัพท์จากนักลงทุนที่สนใจในกองทุนดังกล่าว จำนวนหลายสาย มีคำถามหนึ่งที่นักลงทุนส่วนใหญ่สนใจ นั่นคือ ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปสำหรับนักลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้ว ราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยลำดับต้นๆ ในการตัดสินใจลงทุน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ชนิดเดียวที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ จึงทำให้ที่ตั้งและทำเลมีผลกระทบโดยตรงต่อราคา อีกทั้งค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย ซึ่งรวมถึงภาษีประเภทต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์มีค่อนข้างมาก รวมถึงการใช้เงินลงทุนที่สูงทำให้ไม่ค่อยมีการเก็งกำไรในระยะสั้นมากนัก ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ไม่มีสภาพคล่องเหมือนตราสารการเงินอื่นๆ

และเมื่อราคาประเมินมีบทบาทต่อการตัดสินใจลงทุน ดังนั้น เราจึงควรรู้ถึงวิธีการที่ผู้ประเมินเลือกใช้ เพื่อที่จะได้ทราบว่าราคาประเมินนั้นอยู่บนพื้นฐานแนวคิดแบบใด สำหรับวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วๆ ไปสามารถแบ่งได้เป็น 3 วิธี ซึ่งแต่ละวิธีก็จะมีแนวคิด วิธีการ และข้อดีข้อด้อยที่แตกต่างกันไป ดังนี้

วิธีเปรียบเทียบมูลค่าตลาด (Sales Comparison Approach)

แนวคิดหลักของวิธีนี้ คือ ราคาของสินค้าที่ซื้อขายกันต้องเท่ากับมูลค่าของสินค้านั้น โดยภายใต้หลักการประเมินราคาวิธีนี้ ราคาของสินค้าสองสิ่งที่สามารถใช้งานได้ใกล้เคียงกันหรือมีลักษณะคล้ายกัน ควรจะสามารถเทียบเคียงกันได้ เช่น บ้านสองหลังที่มีพื้นที่ใช้สอยใกล้เคียงกัน หรือที่ดินที่มีทำเลคล้ายคลึงกัน เป็นต้น

ในทางปฏิบัติผู้ประเมินจะต้องหาข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ชิ้นที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันกับชิ้นที่ต้องการประเมิน ต่อมาจึงนำราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เคยซื้อขายกันในอดีตหรือที่มีการตั้งราคา ไว้มาเทียบเคียงกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมิน และสุดท้ายจะนำปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเลที่ตั้ง ช่วงเวลาซื้อขาย ประโยชน์ใช้สอย เงื่อนไขการชำระเงิน เป็นต้น มาเป็นตัวปรับราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาเปรียบเทียบให้กลายเป็นราคา ของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมิน อย่างไรก็ตาม วิธีนี้มักจะพบปัญหา เช่น มีข้อมูลไม่เพียงพอ ราคาสุดท้ายที่ทำการซื้อขายกันผ่านมานานแล้ว และอสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้นมีลักษณะเด่นแตกต่างกัน ซึ่งยากต่อการนำมาเปรียบเทียบ เป็นต้น ทำให้ความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ของผู้ประเมินมีบทบาทเพิ่มขึ้นในกรณีเหล่า นี้

วิธีคิดจากต้นทุน (Cost Approach)

แนวคิดหลักของวิธีนี้ คือ มูลค่าของสินทรัพย์ควรจะเท่ากับต้นทุนในการสร้างสินทรัพย์ที่เหมือนกันขึ้น มาใหม่ หากพิจารณาในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ก็คือ มูลค่าที่ดินรวมกับต้นทุนปัจจุบันในการก่อสร้างเพื่อให้ได้มาซึ่งอาคารเดิม หักด้วยค่าเสื่อมราคา (ถ้ามี) ข้อดีของวิธีนี้ คือ ความง่ายในการประเมินราคา แต่ก็มีข้อเสียอยู่หลายประการ เช่น วิธีนี้ไม่ได้คำนึงถึงค่าเช่าจากผู้เช่าเดิมซึ่งอาจไม่สามารถหาทดแทนได้ และวิธีนี้มูลค่าที่ดินเป็นตัวแปรที่มีผลมาก จึงขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของผู้ประเมินค่อนข้างมาก นอกจากนี้สิ่งปลูกสร้างบางอย่างมีมูลค่าเนื่องจากความเก่าแก่ของมัน ดังนั้น การประเมินวิธีนี้จึงเหมาะกับอาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะโรงงานอุตสาหกรรม และการนำไปคำนวณเบี้ยประกันอัคคีภัย

วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach)

วิธีนี้เป็นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้หลักเกณฑ์ที่ว่า มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ใดๆ จะมีค่าเท่ากับมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสรายได้รวมที่ประมาณการว่าจะได้ รับจากอสังหาริมทรัพย์นั้นในอนาคต หลักการในการ “ประมาณการ” นั้นคือ การที่นักลงทุนรับรู้ถึงความสัมพันธ์ระหว่างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การที่จะประมาณการผลประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น จะต้องมีการประมาณการกระแสเงินสดรับ และกระแสเงินสดจ่ายที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินราคา รวมถึงการเลือกใช้วิธีในการหาผลตอบแทนจากการลงทุนที่เหมาะสมเพื่อหามูลค่า ของอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินราคา วิธีนี้เหมาะกับอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นในการสร้างรายได้จากการถือครอง เช่น บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ หอพัก เป็นต้น อย่างไรก็ตาม วิธีนี้ยังมีข้อเสียที่ต้องอาศัยความแม่นยำในการประมาณการรายได้ของผู้ ประเมิน

อย่างไรก็ตาม การจะบอกว่ามูลค่าที่ผู้ประเมินทำการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นน่า เชื่อถือหรือนำไปใช้ได้มากน้อยแค่ไหน ไม่มีใครบอกได้อย่างชัดเจน เนื่องจากการประเมินราคาเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ทำการประเมินเท่านั้น ดังนั้น ท่านผู้อ่านควรใช้วิจารณญาณในการพิจารณาในเนื้อหาของการประเมินราคา อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ด้วยนะคะ

สุดท้ายนี้ในช่วงเทศกาลปีใหม่ ก็ขอให้ท่านผู้อ่านมีความสุข พักผ่อนสังสรรค์กับญาติพี่น้อง เพื่อนสนิทมิตรสหายให้เต็มที่ เพื่อเป็นการเติมพลัง ชาร์ตแบตเตอรี่ให้ตัวเอง เพื่อพร้อมที่จะกลับมาลุยกันต่อไปในปีเสือนี้ค่ะ

โชค...จงมี ต่อเนื่อง อยู่เนืองนิตย์

ดี...ด้วยกิจ กุศล ผลสร้างสรรค์

ปี...ห้าสาม สดชื่น ทุกคืนวัน

ขาล...นั้น มาช่วย อำนวยชัย