จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

โดย : ดร.โสภณ พรโชคชัย

โสภณ พรโชคชัย วิเคราะห์ปัญหาการเวนคืน มีความจำเป็นที่จะต้องเวนคืนเพื่อการพัฒนาประเทศ แต่จะทำอย่างไรให้ประชาชนผู้ถูกเวนคืนไม่ต่อต้าน

เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ได้เชิญผู้เชี่ยวชาญ ด้านการเวนคืนจากสหรัฐอเมริกา และมาเลเซียมาสัมมนาในประเทศไทยเกี่ยวกับการเวนคืนโดยเฉพาะกรณีต้นไม้และพืช ผลต่างๆ ได้พบว่าในประเทศกำลังพัฒนาเช่นไทย อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ รวมทั้งประเทศอื่น ๆ นอกภูมิภาคนี้ ประสบปัญหาข้อจำกัดในการขยายตัวของสาธารณูปโภคเป็นอย่างมาก

ในเดือนเมษายน ศกนี้ ธนาคารโลกยังจะได้เชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ไปนำเสนอเกี่ยวกับแนวทางการจัดการเวนคืนในประเทศอินโดนีเซีย มี ความจำเป็นที่จะต้องเวนคืนเพื่อการพัฒนาประเทศ แต่ติดที่ข้อกฎหมายต่าง ๆ ซึ่งไม่เอื้ออำนวยเท่าที่ควร ขาดการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง เหมาะสม และการขาดการประชาสัมพันธ์ที่ดีเพียงพอ  ดังนั้นจึงขอเสนอแนวทางการทักษะการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไป ได้ตามข้อจำกัดของกรอบกฎหมาย โดยอาศัยประสบการณ์จัดการเวนคืนจากทั่วโลก ดังนี้:

อุปสรรคประการแรกของการเวนคืนก็คือการจ่ายค่าทดแทนการเวนคืนที่ต่ำเกินจริงเพราะการ พยายามทำให้ตนเองปลอดภัยของข้าราชการ จนประชาชนไม่ยอมรับได้ จนต้องมีการประท้วงต่างๆ

ครั้งหนึ่ง ดร.โสภณ ขณะได้รับเชิญให้เป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม ก็ยังพบปัญหาการประท้วงของประชาชนในกรณีการเวนคืนเช่นกัน

ในความเป็นจริง รัฐบาลพึงชดเชยแก่ประชาชนตามราคาตลาด บวกด้วยค่าสูญเสียต่าง ๆ เช่น ค่าสูญเสียจากการดำเนินธุรกิจ การศึกษาของบุตร ฯลฯ เพื่อให้สมกับความสูญเสียจากการเวนคืน แต่ทั้งนี้ไม่รวมความสูญเสียด้านจิตใจที่ประมาณกันตามอำเภอใจ

ในทางตรงกันข้ามต่อส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง การเวนคืนต้องให้ข้าราชการได้ทราบ ความเป็นไปได้ทางการเงินว่า แม้จะจ่ายค่าทดแทนสูงขึ้น แต่ก็ยังคุ้มค่าต่อการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภค และความล่าช้าของเวลาก็เป็นต้นทุนสำคัญที่ยิ่งกว่าต้นทุนอื่น เพื่อที่ผู้เวนคืนจะสามารถเข้าใจความเป็นไป ได้ทางการเงินในการจ่ายค่าทดแทนสูงขึ้น  ในการนี้การจัดทำกรณีศึกษาเพื่อให้เห็นจริงในความเป็นไปได้ทางการเงินจึง เป็นสิ่งที่จำเป็น

การรื้อย้ายประชาชนนั้น ไม่จำเป็นต้องไปด้วยกัน ไม่จำเป็นต้องไปไกล สามารถจ่ายเป็นค่าทดแทนให้หาบ้านเช่าในท้องตลาด หรืออาจจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราวได้ในบริเวณใกล้เคียง  รัฐบาลจึงควรจัดตั้งหน่วยงานที่เป็นเครื่องมือของรัฐในการนี้ หรืออาจใช้หน่วยงานที่มีอยู่แล้ว เช่น การเคหะแห่งชาติ เป็นต้น  หรืออาจว่าจ้างให้ภาคเอกชนดำเนินการจัดหาที่อยู่อาศัยชั่วคราว

รัฐบาลยังพึงจัดทำฐานข้อมูลการซื้อขายทรัพย์สิน เพื่อใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สินให้ได้รับความเชื่อถือจากประฃาชน และถือเอาวันที่รัฐบาลประกาศเขตเวนคืนเป็นเกณฑ์  ราคาที่อาจจ่ายแตกต่างไปจากนั้น ก็อาจเพียงราคาที่บวกดอกเบี้ยค้างจ่ายเท่านั้น  ตามหลักสากลทั่วโลก ผลของโครงการที่จะพัฒนาในภายหลังไม่ว่าจะเป็นผลเชิงบวกหรือลบต่อทรัพย์สิน ที่ประเมิน จะนำมาอ้างเพื่อการปรับค่าเวนคืนไม่ได้

ทักษะการเจรจาต่อรองสำหรับที่ให้เกิดผลดีต่อทุกฝ่าย เป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งควรได้รับการเรียนรู้และปฏิบัติโดยเคร่งครัด ไม่ใช่ให้ข้าราชการที่เกี่ยวข้องถือกฎหมายโดยเคร่งครัดเท่านั้น  ในต่างประเทศ มีการว่าจ้างนักเจรจาต่อรองภาคเอกชนไปดำเนินการด้วย

สำหรับการศึกษาด้านการเจรจาต่อรองเพื่อการเวนคืนนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในความควบคุมของกระทรวงศึกษาธิการซึ่งเป็นส่วนการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัย และประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ร่วมมือกับสมาคมเวนคืนนานาชาติ (International Right of Way Association) จัดการดูงานนานาชาติ โดยในปีนี้ จะมีการประชุมใหญ่ประจำปีของสมาคมที่เมืองแคลเกอรี แคนาดา  ในการนี้จะได้เชิญชวนผู้สนใจไปร่วมประชุมประจำปีและดูงานกัน โดยในปีนี้จะมีการดูงานทั้งในสหรัฐอเมริกาและแคนาดา

โดยสรุปแล้ว หากการเวนคืนตั้งอยู่บนพื้นฐานของการ จ่ายค่าทดแทนที่สมเหตุสมผล สามารถพิสูจน์ให้ประชาชนและทุกฝ่ายเห็นประโยชน์ร่วมกัน รวมทั้งมีกระบวนการดูแลผู้ได้รับผลกระทบจาการเวนคืนที่ดี ก็จะประสบความสำเร็จ และไม่เกิดความสูญเสียโอกาส (Opportunity Cost) แต่อย่างใด