จาก โพสต์ทูเดย์

โดย...ทีมข่าวการเงิน

นํ้าท่วมแห่งชาติในปีนี้กินพื้นที่กว้างไกลมากกว่า 60 จังหวัด โดยเฉพาะในเขต กทม. และปริมณฑล ทำให้ราคาที่ดินเริ่มมีการปรับตัวไปตามภาวะตลาด มากกว่าที่จะเป็นไปตามราคาประเมินที่แท้จริง

ทั้งนี้ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กำลังทำการประเมินราคาที่ดินใหม่ โดยราคาที่ประกาศใหม่นี้จะเริ่มใช้ตั้งแต่ปี 2555-2558 และจะประกาศใช้ในวันที่ 1 ม.ค. 2555 นี้ โดยยืนยันว่าจะไม่มีการทบทวนราคาประเมินที่ได้ทำการศึกษาไปแล้ว แม้จะเกิดน้ำท่วมหนักในหลายพื้นที่ก็ตาม

กรมธนารักษ์ให้เหตุผลว่า เหตุการณ์น้ำท่วมเป็นเหตุการณ์ระยะสั้น ไม่มีเหตุผลที่จะทำให้ราคาประเมินที่ดินเปลี่ยนแปลงเหมือนตอนที่เกิดวิกฤต ต้มยำกุ้ง

เบื้องต้นราคาประเมินโดยรวมทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15% และเพิ่มขึ้นมากสำหรับพื้นที่บริเวณแนวรถไฟฟ้าและแหล่งท่องเที่ยว โดยบางพื้นที่ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้นกว่า 50%

สำหรับในพื้นที่ กทม. บริเวณที่มีการปรับขึ้นราคาประเมินสูงประกอบด้วยบริเวณแรกคือ ที่ดินย่านสถานีรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุด อาทิ ศูนย์การค้าสยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ จามจุรีสแควร์ บริเวณถนนเพลินจิตถึงถนนพระราม 1 (แยกปทุมวัน) ราคาประเมิน ตร.ว. ละ 7 แสนบาท

ถนนราชดำริ ตร.ว. ละ 5 แสนบาท ถนนพญาไท ถนนพระราม 4 ตร.ว. ละ 4.5 แสนบาท

บริเวณที่ 2 ที่ดินในพื้นที่บริเวณแนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าและสายใหม่ที่จะเปิดบริการและ ก่อสร้างเพิ่มเติม โดยราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 50% เช่น ที่ จ.นนทบุรี ราคาสูงสุดอยู่บริเวณเดอะมอลล์ งามวงศ์วาน จาก ตร.ว. ละ 9.6 หมื่นบาท เป็น 1.5 แสนบาท บริเวณที่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) พาดผ่านพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุดอยู่ช่วงถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ถึงแยกแคราย

ยกตัวอย่างเช่น ถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี จาก ตร.ว. ละ 6.4 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท ถนนรัตนาธิเบศร์จากศาลากลางจังหวัดนนทบุรีถึงห้างเซ็นทรัลทาวน์ จาก ตร.ว. ละ 8 หมื่นบาท เป็น 1.2 แสนบาท จากห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลทาวน์เป็นต้นไป จาก ตร.ว. ละ 6.5 หมื่นบาท เป็น 8 หมื่นบาท

อย่างไรก็ดี สถานการณ์น้ำท่วมได้ทำให้บางพื้นที่ถูกน้ำท่วมขังนาน โดยเฉพาะพื้นที่เขตเศรษฐกิจสำคัญประกอบด้วย กทม.บางบริเวณ และจังหวัดในปริมณฑล อย่าง จ.ปทุมธานี นนทบุรี นครปฐม ในภาพรวมไม่กระทบต่อบัญชีราคาประเมินที่ดิน แม้บางพื้นที่น้ำท่วมสูงก็ตาม เช่น บางใหญ่ จ.นนทบุรี ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ถนนราชพฤกษ์ ท่าอิฐ บางกรวย-ไทรน้อย ศูนย์ราชการจังหวัด พุทธมณฑล จ.นครปฐม รังสิต-นครนายก ลำลูกกา ปทุมธานี

เขต กทม.ที่ได้รับผลกระทบถนนสายสำคัญๆ เช่น ถนนวิภาวดีรังสิต พหลโยธิน รัชดาภิเษก ห้าแยกลาดพร้าว รวมถึงย่านฝั่งธนบุรี

กรมธนารักษ์มั่นใจว่า ราคาประเมินที่ดินบริเวณที่น้ำท่วมนั้นไม่มีผลต่อราคาซื้อขายที่แท้จริง เพราะยังมั่นใจว่าสถานการณ์น้ำท่วมเป็นเรื่องระยะสั้น

อย่างไรก็ดี ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจะชะลอการตัดสินใจออกไป เพื่อพิจารณาถึงความเสี่ยงจากภัยน้ำท่วมที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้อีกในอนาคต

ดังนั้น ในระยะต่อไปโครงการที่อยู่ในเขตพื้นที่รับน้ำ เช่น บางบัวทอง บางใหญ่ รังสิต พุทธมณฑล

โครงการทางฝั่งตะวันออก อาทิ ลาดกระบัง สุวรรณภูมิ ราคาจะเริ่มปรับลดลง ขณะเดียวกันคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะโครงการที่มีที่จอดรถจะเป็นที่ต้องการเพิ่ม ขึ้น คนจะนำเอาความปลอดภัยของรถยนต์มาเป็นส่วนในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วย

แหล่งข่าวจากสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยืนยันว่าทำเลที่ดินที่อยู่ในบริเวณที่น้ำท่วมนั้นมีผลต่อราคาซื้อขายที่ดิน แน่นอน ในกรณีของการตัดสินใจซื้อขายที่อยู่อาศัย หรือผู้บริโภคอาจเกิดความลังเลรวมถึงราคาบอกขายอาจลดลง

อย่างไรก็ดี ราคาซื้อขายที่ดินเหล่านี้ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจที่จะซื้อขายกันไม่เกี่ยว กับราคาประเมินที่จะประกาศใช้ ราคาประเมินจะทบทวนหรือปรับลดจะขึ้นอยู่กับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจ

นั่นเป็นเหตุผลโดยหลักการ แต่ในความเป็นจริงแล้วราคาที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ซื้อและผู้ ขายรวมทั้งเจ้าหนี้ด้วย หากเงินที่จะนำมาใช้ซื้อที่ดินมาจากการกู้จากสถาบันการเงิน

หากสถาบันการเงินปรับลดราคาประเมินที่ธนาคารใช้ลงมา ก็อาจจะมีผลต่อการกู้เงินของลูกหนี้ เพราะธนาคารอาจให้กู้ได้ไม่ถึงราคาประเมิน

เนื่องจากหากธนาคารได้ทรัพย์นั้นมาเป็นหลักประกันเงินกู้แล้ว อาจจะเสื่อมค่าในระยะยาวและขายออกยาก ธนาคารจะมีปัญหาในการถือครองทรัพย์สินที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดให้ธนาคารต้องขายสินทรัพย์ออกภายใน 5 ปี

ดังนั้น เมื่อกรมธนารักษ์ ยืนยันว่า น้ำท่วมไม่มีผลต่อราคาที่ดิน แต่เอกชนยืนยันว่ามี แล้วข้อเท็จจริงจะเป็นอย่างไรแน่

แหล่งข่าว เปิดเผยว่า หากกรมธนารักษ์ไม่เปลี่ยนแปลงราคาประเมินที่ดินใหม่สิ่งที่จะเกิดขึ้นก็คือ ไม่ว่าประชาชนจะซื้อที่ดินในราคาต่ำกว่าราคาประเมินหรือไม่ ก็จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนสูงขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านใกล้กับแนวรถไฟฟ้าที่ราคาประเมินใหม่ปรับสูงขึ้นถึง 50%

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมนอกจากการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดิน และยังต้องปรับมาใช้ฐานราคาประเมินห้องชุดฉบับใหม่ด้วย

ที่ผ่านมากลุ่มคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ ส่วนใหญ่ต้องรับภาระจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองจากราคาประเมินที่สูงกว่าราคาซื้อจริงประมาณ 10-15% อยู่แล้ว เมื่อมีการปรับฐานราคาประเมินทั้งสองส่วนภาระในส่วนนี้ย่อมต้องเพิ่มขึ้น อย่างแน่นอน

แม้กรมธนารักษ์จะยืนยันไม่ทบทวนราคาประเมินที่ดินใหม่ แต่ราคาประเมินของกรมที่ดินโดยเฉพาะที่บริเวณถูกน้ำท่วมจะถูกกดราคาลงมาก เมื่อไม่มีใครซื้อขายที่ดินในราคาประเมิน แต่ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นค่าธรรมเนียมก็คงจะเกิดการร้องเรียน

และเชื่อว่าในที่สุดกรมธนารักษ์ก็จะต้องทบทวนราคาประเมินที่ดินใหม่ให้เป็นไปตามความจริง

สำนักงานบัญชีและธุรกิจ พี.เอ.แอล.,สำนักงานสอบบัญชี พีแอนด์อี
ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,จดทะเบียนธุรกิจ,วางระบบบัญชี