คดีสร้างอาคารบังแสงสว่างบังลม

โดย : สกล หาญสุทธิวารินทร์

จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

ผู้มีสิทธิเหนือพื้นดินไม่ว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือมีสิทธิโดยผลของนิติกรรม ก็ใช่ว่าจะสามารถใช้สิทธิ

เหนือที่ดินนั้นอย่างเสรีโดยปราศจากขอบเขต การใช้สิทธิเหนือที่ดินนั้นจะต้องไม่กระทบสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ใกล้เคียง ซึ่งได้รับการคุ้มครอง ตามบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1337 ที่บัญญัติว่า “บุคคลใด ใช้สิทธิของตน เป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือเดือดร้อน เกินที่ควรคิด หรือคาดหมายได้ว่า จะเป็นไปตามปกติ และเหตุอันควร ในเมื่อเอาสภาพ และตำแหน่งที่อยู่ แห่งทรัพย์สินนั้น มาคำนึงประกอบไซร้ ท่านว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหาย หรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ ไม่ลบล้างสิทธิ ที่จะเรียกเอาค่าทดแทน”

การใช้สิทธิเหนือพื้นดินที่ไปกระทบสิทธิเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น การก่อสร้างอาคารที่ไปบังแสงสว่าง บังลมที่จะเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียง มีคดีที่มีการฟ้องร้องกันในศาลยุติธรรม และสู้กันถึงศาลฎีกา ที่น่าสนใจ เช่น

คดีตามคำพิพากษาฎีกาที่ 2949/2526 คดีนี้โจทก์ฟ้องทั้งกรุงเทพมหานคร และเจ้าของอาคาร คำพิพากษาโดยย่อ คือ เดิมบ้านของโจทก์ได้รับลมและแสงสว่างจากภายนอกพอสมควร เมื่อจำเลยสร้างอาคารพิพาทสูงกว่าบ้านโจทก์มาก จึงปิดกั้นทางลมที่พัดจากทางด้านทิศใต้ถึงปีละ 6 เดือน และปิดกั้นแสงสว่างเป็นเหตุให้โจทก์ต้องใช้แสงไฟฟ้าในเวลากลางวัน ดังนี้ การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แม้จำเลยจะมีแดนกรรมสิทธิ์เหนือพื้นดินของตน แต่ก็ต้องอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. ม.420 การใช้สิทธิปลูกสร้างอาคารของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเกินที่ควรคาดหมาย ได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันสมควร เพราะตรงที่จำเลยปลูกสร้างอาคารพิพาทเป็นย่านประชาชนอยู่อาศัย ไม่ใช่ย่านการค้าหรือประกอบธุรกิจ

โจทก์จึงมีสิทธิที่จะกำจัดความเดือดร้อนรำคาญให้สิ้นไปได้ตาม ม.1337 ตามเทศบัญญัติของเทศบาลกรุงเทพ เรื่องควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2484 (ซึ่งใช้อยู่ในขณะนั้น) ข้อ 59 และ 60 การปลูกสร้างอาคารซึ่งอยู่ริมถนนที่มีความกว้างไม่ถึง 8 เมตรแต่ไม่น้อยกว่า 4 เมตร อนุญาตให้ปลูกสร้างได้สูงไม่เกิน 8 เมตร บริเวณหน้าอาคารของจำเลยที่ 1 ติดขอบซอยหรือขอบถนนกว้าง 4.60 หรือ 5.40 เมตรเท่านั้น การที่กรุงเทพมหานครจำเลยที่ 2 โดยหัวหน้าเขตจำเลยที่ 4 อนุญาตให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารพิพาทสูงเกิน 8 เมตร จึงไม่ชอบด้วยเทศบัญญัติดังกล่าว แม้จะกำหนดให้ปลูกสร้างร่นห่างจากของซอยเข้าไปด้านหลังอีก 3 เมตรก็ตาม ให้เพิกถอนคำสั่งอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารส่วนที่สูงเกิน 8 เมตร และให้จำเลยเจ้าของอาคารรื้ออาคารส่วนที่สูงเกิน 8 เมตรด้วย

อีกคดีคือคดีตามคำพิพากษาฎีกาที่ 3818/2540 คำฟ้องในคดีนี้แยกประเด็นที่สำคัญได้สองประเด็น คือ ประเด็นแรก การก่อสร้างอาคารของจำเลย มีเศษวัสดุก่อสร้างร่วงตกลงในที่ของโจทก์ การดำเนินการก่อสร้าง ขุดดินตอกเสาเข็ม ทำให้บ้านของโจทก์ทรุด แตกร้าว เสียหาย ขอให้ชดใช้ค่าเสียหาย อีกประเด็นหนึ่ง คือการที่จำเลยก่อสร้างอาคารสูง 10 ชั้น เป็นการบังแสงสว่าง บังลม ที่จะเข้าถึงบ้านของโจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถอยู่อาศัยได้อย่างปกติสุข ขอให้รื้อถอน

ประเด็นแรกศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยและจำเลยร่วม ชดใช้ค่าเสียหาย ให้โจทก์ตามความเสียหายที่เกิดขึ้น สำหรับประเด็นที่สองการก่อสร้างอาคารของจำเลย ทำให้บังแสงบังลมที่จะเข้าถึงบ้านโจทก์นั้นเป็นคำพิพากษาที่น่าศึกษา คือ การนำข้อเท็จจริงของสภาพเศรษฐกิจ สังคม และสภาพแวดล้อม ที่มูลคดีเกิดขึ้นประกอบการพิจารณาด้วย ซึ่งศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์ก่อสร้างบ้านอยู่ในกรุงเทพมหานคร อันเป็นเมืองหลวงของประเทศมีประชาชนอยู่หนาแน่น มีอาคารบ้านเรือนอาคารพาณิชย์และสิ่งก่อสร้างต่างๆ ปลูกอยู่อย่างแออัด ที่ดิน ที่ตั้งบ้านโจทก์อยู่ใกล้กับถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนลาดพร้าว เป็นย่านที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อยและราคาแพง จึงต้องมีการก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้นเพื่อประโยชน์ให้ได้มากที่สุด การที่โจทก์ก่อสร้างบ้านในทำเลดังกล่าวจึงควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าอาจมีผู้มาก่อสร้างอาคารสูงใกล้กับบ้านโจทก์เป็นเหตุให้บังทิศทางลม แสงสว่าง และทัศนียภาพที่มองจากบ้านโจทก์ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรอยู่แล้ว

ดังนั้น แม้จำเลยก่อสร้างอาคารเป็นผนังทึบไม่มีช่องระบายลมก็ตาม แต่กระแสลมและแสงสว่างยังคงพัดผ่านและส่องมายังบ้านโจทก์ได้พอสมควร ประกอบกับโจทก์ก็ตั้งใจจะติดตั้งเครื่องปรับอากาศในบ้านของโจทก์อยู่แล้ว เพราะสภาพอากาศที่ร้อนอบอ้าวในกรุงเทพมหานคร เพื่อความสะดวกสบายของโจทก์เอง หาใช่เพราะการก่อสร้างอาคารของจำเลยทำให้อากาศร้อนอบอ้าวไม่ ทั้งการที่จำเลยก่อสร้างอาคารสูงบังบ้านโจทก์ก็หาเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะทำให้เกิดเสียหายแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 421 ไม่ เพราะกรณีตามมาตรา 421 จะต้องเป็นเรื่องของการแกล้งโดยผู้กระทำมุ่งต่อผลคือความเสียหายแก่ผู้อื่นถ่ายเดียว แต่ถ้าเป็นการกระทำโดยประสงค์ต่อผลอันเป็นธรรมดาของสิทธินั้น แม้ผู้กระทำจะเห็นว่าผู้อื่นจะได้รับความเสียหายบ้างก็ไม่เป็นละเมิด เมื่อไม่ปรากฏว่าการก่อสร้างอาคารนั้นจำเลยได้กระทำเพื่อกลั่นแกล้งโจทก์โดยมุ่งต่อความเสียหายแก่โจทก์ถ่ายเดียว การใช้สิทธิของจำเลยในการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายตาม มาตรา 421 กรณีไม่มีเหตุที่จะรื้อถอนอาคารของจำเลย

สำนักงานบัญชี,สำนักงานสอบบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน