ภาษีที่ดินรัฐบาล คสช. (4) "ภาษีแพงขึ้น แต่...นักลงทุนยังช็อปอสังหาฯ

จากประชาชาติธุรกิจ

ถามไถ่ดีเวลอปเปอร์อีกสักครั้ง กรณีร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. .... ที่ผ่านมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 7 มิถุนายน 2559 สาระสำคัญส่วนหนึ่งตีความให้ห้องชุดที่นำมาปล่อยเช่าถือเป็นสิ่งปลูกสร้างใช้ประกอบพาณิชยกรรม ทำให้การเสียภาษีที่ดินฯ เปลี่ยนจากการเป็นบ้านหลังที่สองที่เก็บภาษีอัตรา 0.03% หรือล้านละ 300 บาท ปรับฐานเป็นอัตราที่ดินประกอบพาณิชยกรรม 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาท สูงขึ้น 10 เท่า

ต่อกรณีนี้ "อุทัย อุทัยแสงสุข" รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แลกเปลี่ยนมุมมองว่า ภาษีที่ดินฯน่าจะมีผลต่อการตัดสินใจของนักลงทุน แต่เชื่อว่าเมื่อชั่งน้ำหนักดูแล้ว นักลงทุนยังสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

เพราะค่าใช้จ่ายตามร่างกฎหมายภาษีที่ดินฯยังต่ำกว่าภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบันที่เก็บอัตรา12.5%ของรายได้ค่าเช่า ยกตัวอย่าง คอนโดฯปล่อยเช่ามูลค่า 10 ล้านบาท หากปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนปีละ 5% เท่ากับมีรายได้ค่าเช่า 5 แสนบาท เมื่อชำระภาษีโรงเรือน 12.5% ของรายได้ คิดเป็นเงิน 62,500 บาท แต่ถ้าหากคิดอัตราภาษีที่ดินฯ 0.3% ของมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง เท่ากับเม็ดเงิน 30,000 บาทต่อปี เห็นได้ชัดว่านักลงทุนปล่อยเช่ากลับได้ประโยชน์จากกฎหมายภาษีที่ดินฯ

ขณะเดียวกันหากมองในขั้นตอนปฏิบัตินักลงทุนบางรายอาจเลี่ยงไม่ชำระภาษีโรงเรือนฯเมื่อต้องจ่ายภาษีที่ดินฯตามกฎหมายใหม่ ยอมรับว่าอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มจากเดิมไม่เคยมีส่วนนี้ แต่กำไรของนักลงทุนลดลงไม่มาก ยกตัวอย่าง คอนโดฯห้องเดิม แต่เดิมได้รับค่าเช่าเต็ม 5 แสนบาท/ปี เมื่อจ่ายภาษีที่ดินฯ 30,000 บาท/ปี รายได้ลดเหลือ 4.7 แสนบาท/ปี ผลตอบแทนลดจาก 5% ต่อปี เป็น 4.7% ต่อปี กำไรที่ลดลงถือว่าน้อยมากในมุมของนักลงทุน

"ผลต่อการตัดสินใจมีไหม เชื่อว่ามี แต่ผู้ซื้อจะฉลาดในการตัดสินใจมากขึ้น ดูแล้วกฎหมายนี้ถือว่ายุติธรรม ภาษีที่ดินฯไม่เยอะเลย เพียงแต่คนไม่เคยจ่ายมาก่อนจึงรู้สึกตกใจในช่วงนี้"

นำไปสู่การฟันธงของ "อุทัย" ที่ว่า ในฐานะผู้ประกอบการก็มองในมุมที่ได้ประโยชน์เช่นกัน เพราะเชื่อว่าเจ้าของที่ดินเปล่ารกร้างจะเริ่มนำที่ดินออกใช้ประโยชน์ เช่น ปล่อยเช่า ทำให้คนมีที่ดินทำกินมากขึ้น ดีเวลอปเปอร์มีโอกาสพัฒนาบนที่ดินเหล่านั้นสูงขึ้น หรือถ้าแลนด์ลอร์ดมีที่ดินปริมาณมากจริง ๆ อาจยอมตัดราคาเล็กน้อยเพื่อขายออกบ้าง

แต่ ณ เวลานี้อาจยังไม่เห็น เชื่อว่าเจ้าของที่ดินอยู่ระหว่างจัดสรรทรัพย์สินที่มีให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ภาษีที่ดินรัฐบาล คสช. (5) "ควรให้เวลาปรับตัว 10-20 ปีแรก"

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์

นานา ทรรศนะ/สำหรับกฎหมายใหม่ "ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ..." ของรัฐบาล คสช.ที่ตั้งเป้าผลักดันให้มีผลบังคับใช้ภายในต้นปี 2560 ดีเวลอปเปอร์ผู้บริหารคนรุ่นใหม่ ทายาทกลุ่มธุรกิจเหล็กเล้าเป้งง้วน "เสี่ยฮ้อ-ดร.ดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต" เอ็มดี ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ ร่วมแจมข้อมูลอย่างออกรสออกชาติ 

โดยเปิดประเด็นว่า มองระยะยาวต้องมองว่าเป็นสิ่งที่ดี แต่..."ระยะสั้นเป็นปัจจัยลบ ทำให้คนมีอันจะกินชะลอการซื้อ เป็นเรื่องปกติ"

เจาะ ประเด็นระยะยาวที่บอกว่าดี "เสี่ยฮ้อ" ระบุว่าในมุมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ข้อดี 1.มีของ (ที่ดินเปล่า) ออกมาขายมากขึ้น เหมือน "เขย่าสต๊อก" เพราะที่ดินเปล่าเป็นวัตถุดิบหลักในการนำมาพัฒนาโครงการ 

"ที่ดิน เปล่าจากเดิมเจ้าของหลาย ๆ ตระกูลประกาศตัวว่าชาตินี้ห้ามขาย บางตระกูลเริ่มไม่ทำหากมีภาษีที่ดินออกมาใช้ และจะเริ่มเก็บทรัพย์สินเป็นอย่างอื่นแทน"

2.เริ่มเกิดอาชีพใหม่ ๆ เช่น รับบริหารที่ดินเปล่าเพื่อรองรับกับภาระภาษีในอนาคต โดยยอมรับว่าทางบริษัทเองก็ศึกษาเรื่องพวกนี้อยู่

"ผม คิดว่าระยะสั้นมากกว่าที่ทำให้ทุกคนช็อก เพราะซื้อไปแล้วต้องคิดหนักจะมีภาระมากน้อยแค่ไหน แต่ถ้าทุกคนช่วยกันสื่อสารในทางบวกช่วยกัน ไม่ทำให้ทุกคนรู้สึกกลัว (จนเกินเหตุ) ซึ่งบ้านหลังแรกได้รับยกเว้นตั้ง 50 ล้านบาท เป้าหมายใหญ่รัฐบาลต้องการสร้างให้ทุกคนมีวินัย (ในการจ่ายภาษี) มากขึ้น สร้างกระเป๋าเงิน (ของรัฐ) ให้ดีขึ้น"

สำหรับ คำถามถึงการนำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า รัฐบาลกำหนดค่าใช้จ่ายภาษีคนละฐาน จากที่อยู่อาศัยเริ่ม 0.03% หรือล้านละ 300 บาท มาเป็นพาณิชยกรรม (คอมเมอร์เชียล) เริ่ม 0.3% หรือล้านละ 3,000 บาทนั้น คำตอบสั้น ๆ คือ อัตราภาษีที่กำหนดสำหรับประเภทพาณิชยกรรมถือว่าหนักมาก เนื่องจากมี 2 ประเด็นซ้อนกันอยู่ "ดร.ฮ้อ" อธิบายทีละประเด็นว่า กรณีการนำที่อยู่อาศัยมาปล่อยเช่า หรือถ้าจะโฟกัสตรง ๆ ก็คือการนำคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่านั้น คิดว่าภาพรวมสุดท้ายถ้าภาษีที่ดินบังคับใช้ทุกคนก็โดนเหมือนกันหมด ผลกระทบจึงเป็นช่วงเปลี่ยนแปลงที่จะต้องมีการปรับฐานมากกว่า วงการนำคอนโดฯมาปล่อยเช่าในที่สุดก็ยังคงมีอยู่ต่อไป

"พวก ที่นำห้องชุดมาปล่อยเช่าเขาเห็นกำไรด้วยตัวเองอยู่แล้ว ผลักภาระให้ลูกค้าอยู่แล้ว เป็นทั้งตลาด แต่ภาพรวมสุดท้ายคิดว่าทุกคนเข้าใจ จากเมื่อก่อนซื้อคอนโดฯห้องละ 2 ล้าน เอามาปล่อยเดือนละ 1.5 หมื่น ต่อไปอาจต้องปล่อยเช่า 1.8-2 หมื่นบาท"

อีก ประเด็นที่มองว่าหนักกว่าเป็นเรื่องเรตติ้งพาณิชยกรรม เนื่องจากบังเอิญว่ามีสำนักงานให้เช่าอยู่ในมือ พอลองประเมินภาระภาษีแล้วพบว่าแตกต่างกันถึง 3 เท่า ระหว่างการจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดินในอัตรา 12.5% ของค่าเช่า กับการที่จะต้องจ่ายภาษีเริ่มต้น 0.3-1.5% หรือเริ่มล้านละ 3,000-15,000 บาทตามมูลค่าทรัพย์สิน

"ถ้า มองอัตราประเภทพาณิชยกรรมผมว่าสูงไป หนักเลยฮะ (ย้ำ) เซอร์ไพรส์ช็อก...มีอะไรจะบอกกับรัฐบาลมั้ย ผมว่าค่อย ๆ ทำ อย่าเพิ่งรีบ รัฐบาลนี้คงทำเท่านี้ แต่รัฐบาลต่อ ๆ ไปคงปรับตามสภาวะเศรษฐกิจ อยากให้หมดช่วง 10-20 ปีแรก อยากให้แค่ทุกคนเข้าใจภาระภาษีที่จะเกิดขึ้น ทำความเข้าใจกับประชาชนให้มากที่สุดเพราะกระทบกระเป๋าเงินลูกค้า"

ข้อ เสนอคือ กฎหมายต้องเกิดขึ้น เพราะสุดท้ายประเทศชาติก็ต้องใช้เงินภาษี เพียงแต่เสนอให้มีช่วงเวลาปลอดภาระจ่ายภาษี 10-20 ปี อย่าเพิ่งรีบเลยครับ

สำนักงานสอบบัญชี,#สอบบัญชี,สำนักงานบัญชี,#ทำบัญชี,#ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน