จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์
ที่ดินภาระจำยอม ...อุปสรรคใหญ่ในการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร กระทบต่อการบริหารชุมชน
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยถึงปัญหาของการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรว่า ปัจจุบันโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ยังมีปัญหาเรื่องที่ดินภาระจำยอม โดยเฉพาะโครงการที่ต้องใช้ถนนเข้า-ออกโครงการร่วมกัน แม้ว่าทางเจ้าของที่ดินมีความชัดเจนเรื่องโฉนดว่าแปลงใดขออนุญาตจัดสรร และแปลงใดคือที่ดินสำหรับจดภาระจำยอม รวมทั้งได้ระบุว่าทางเข้า-ออกโครงการที่พัฒนานั้นไม่ใช่แปลงเดียวกับที่ดิน จัดสรร แต่เมื่อต้องการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะความไม่เข้าใจเรื่องที่ดินภาระจำยอมของสมาชิก
เมื่อมีการอยู่อาศัยจริงโครงการส่วนใหญ่ต้องการพัฒนาและดูแลชุมชนของตน เองให้น่าอยู่ และทางออกหนึ่งที่มีกฎหมายรองรับก็คือ การจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร จากประสบการณ์ที่ผ่านมาพบว่า สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรยังไม่เข้าใจ โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้มีโอกาสไปจัดประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในแถบภาคตะวัน ออก โครงการที่ว่านี้เป็นโครงการที่เกิดขึ้นตามประกาศคณะปฏิวัติ 286 หรือ ปว.286 ซึ่งผู้จัดสรรได้จัดเสวนาให้สมาชิกทราบประโยชน์ของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่ บ้านจัดสรร ซึ่งลูกบ้านหรือผู้ซื้อส่วนใหญ่ก็ให้ความสนใจที่จะเป็นนิติบุคคล แต่มีสมาชิกส่วนหนึ่งลุกขึ้นอภิปรายสอบถามถึงสาธารณูปโภคส่วนกลางว่า ถ้าเป็นนิติบุคคลแล้วจะต้องยกให้นิติบุคคลใช่หรือไม่ โดยเฉพาะพื้นที่ถนนที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกในโครงการ” นายธนันทร์เอกล่าว และให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ทางออกในเรื่องนี้ผู้จัดสรรจะต้องชี้แจงถึงผังโครงการในส่วนที่เป็นถนน พร้อมทั้งต้องสรุปให้สมาชิกเพื่อสร้างความเข้าใจว่าพื้นที่สวน ถนน และสาธารณูปโภคอื่น ๆ เมื่อจัดนิติบุคคลแล้วผู้จัดสรรจะยกให้นิติบุคคลทั้งหมด ยกเว้นทางเข้า-ออกถนนใหญ่ ไม่สามารถยกให้ได้เนื่องจากเป็นที่ดินของบุคคลอื่นแต่ได้จดภาระจำยอมไว้
อย่างไรก็ตาม สมาชิกในหมู่บ้านดังกล่าวจึงสงสัยว่าเพราะเหตุใดถนนจึงต้องจดภาระจำยอม ทำไมไม่ยกให้นิติบุคคลทั้งหมด ซึ่งความเป็นจริงแล้วโครงการจัดสรรทั่วไปมักกำหนดพื้นที่ถนนในโครงการเป็น ลักษณะเช่นนี้ เนื่องจากผู้จัดสรรจะต้องกำหนดผังต่าง ๆ ภายในโครงการ และต้องระบุว่าทางเข้า-ออกโครงการเป็นสาธารณูปโภคหรือเป็นทางภาระจำยอม ซึ่งเป็นไปได้ว่าที่ดินทางเข้า-ออกอาจเป็นที่ของบุคคลอื่นก็ได้ เมื่อเป็นเช่นนี้ผู้จัดสรรจะต้องระบุให้ชัดเจนในขั้นตอนขออนุญาตและจะต้อง ติดประกาศไว้ที่สำนักงานขาย ทั้งยังต้องอธิบายเหตุผลที่ต้องจดภาระจำยอมสำหรับพื้นที่ถนนเข้า-ออกโครงการ เช่น ที่ดินต้องมีเจ้าของ 2 รายขึ้นไป หรือที่ดินที่รับภาระให้ใช้ประโยชน์การผ่านเข้า-ออก เรียกว่าภารยทรัพย์ จะต้องถูกถอนสิทธิ์บางอย่างและจะให้ภาระจำยอมนั้นลดประโยชน์ลงมิได้ นอกจากนี้แล้วยังต้องระบุว่าที่ดินที่ได้ใช้ประโยชน์เรียกว่าสามยทรัพย์ และการได้มาของภาระจำยอมนี้ได้มาโดยนิติกรรมมิใช่ได้มาโดยอายุกรรม รวมทั้งการจดภาระจำยอมนี้ไม่มีกำหนดระยะเวลา
นายธนันทร์เอก กล่าวเพิ่มเติมว่า เมื่อจดเป็นภาระจำยอมเจ้าของที่ดินในส่วนที่เป็นถนนแล้ว จะไม่สามารถปิดกั้นได้ ในขณะที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ไม่เข้าใจเรื่องดังกล่าว ทาง HBIRM มักมีทางออกในเรื่องนี้ให้กับลูกค้า ด้วยการเชิญหน่วยงานราชการมาให้ความรู้ เช่น จัดให้มีการประชุมโดยการเชิญวิทยากรจากรมที่ดินให้ความรู้เกี่ยวกับเรื่อง ภาระจำยอม เพื่อให้สมาชิกในหมู่บ้านได้สอบถามปัญหาต่าง ๆ ที่ค้างคาใจ เพื่อหาข้อสรุปในการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรร ทั้งนี้ ยังยืนยันว่าปัญหาเรื่องภาระจำยอมคืออุปสรรคสำคัญในการจดทะเบียน ซึ่งทำให้มีอุปสรรคและเกิดความล่าช้า
แม้ว่าการจดทะเบียนเป็นที่ดินภาระจำยอมกฎหมายได้ให้สิทธิ์สำหรับการเข้า -ออกสำหรับผู้ที่อยู่ท้ายซอยสามารถใช้ถนนร่วมกันได้ แต่หากไม่มีความเข้าใจตรงกันระหว่างผู้อยู่อาศัย ก็จะทำให้โครงการนั้น ๆ จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรยากขึ้น ในฐานะที่เป็นนักบริหารชุมชนและให้บริการดังกล่าวมากกว่า 15 ปี จึงต้องใช้ประสบการณ์และความรู้ด้านกฎหมาย พร้อมทั้งเป็นตัวกลางในการเจรจาเพื่อสร้างความเข้าใจระหว่างผู้ซื้อบ้านจัด สรรกับเจ้าของโครงการ แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมีความรู้ในเรื่องการจดทะเบียนภาระจำยอมเป็น อย่างดี แต่ไม่มีประสบการณ์ด้านการบริหารชุมชน จึงอาจทำให้มีปัญหาตามมา
ในฐานะที่เคยทำงานร่วมกับสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งมีโอกาสได้เห็นปัญหาดังกล่าวมาอย่างต่อเนื่อง เชื่อว่าผู้ประกอบการที่มีที่ดินหลายแปลงจะต้องให้ความสำคัญกับเรื่องดัง กล่าว โดยต้องแสดงให้ชัดเจนว่าที่ดินแปลงใดขออนุญาตจัดสรร และที่ดินแปลงใดจดทะเบียนภาระจำยอมให้กับลูกบ้าน หรือแสดงรายละเอียดให้ชัดเจนว่ายินยอมให้ใครใช้ประโยชน์จากที่ดินภาระจำยอม ได้บ้าง ทั้งนี้ ทางออกของปัญหาดังกล่าว HBIRM เน้นเรื่องการเจรจาและสร้างความเข้าใจด้วยการเชิญภาครัฐบาลที่เกี่ยวข้องกับ เรื่องดังกล่าวมาอธิบาย
“เชื่อว่าปัญหาดังกล่าวน่าจะยังคงอยู่คู่กับธุรกิจจัดสรรของบ้านเรา เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องของที่ดิน รวมทั้งเจตนาของผู้จัดสรรที่ดิน และความต้องการที่หลากหลายของสมาชิกในโครงการจัดสรร จึงมั่นใจว่าอาชีพนักบริหารชุมชนน่าจะมีโอกาสในการเข้าไปเป็นมือที่สาม เพื่อแก้ปัญหาและสร้างความเข้าใจให้กับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง” นายธนันทร์เอกกล่าวทิ้งท้าย
