LTV ออกฤทธิ์ทุบอสังหาร่วง ลุ้นรัฐบาลใหม่ดันศก.ฟื้น-ปลดกู้ร่วม
จากประชาชาติธุรกิจ
มาตรการ LTV สะเทือนอสังหาฯ ไตรมาส 2 “แลนด์ฯ” โละห้องชุดหลุดโอน “เอพี-LPN-เสนาฯ-แสนสิริ-ศุภาลัย” เทหมดหน้าตัก ศูนย์ข้อมูล ธอส.เผยยอดโอนกรรมสิทธิ์ 2 เดือนแรกโต แต่ภาพรวมทั่วประเทศตลาด 26 จังหวัดฉุดแนวโน้มพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลร่วงยกแผง ประเมิน 9 เดือนหลังเข้าสู่ขาลง สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจี้แบงก์ชาติผ่อนเกณฑ์-ปลดล็อกผู้กู้ร่วม บรรเทาปัญหาตลาดซบ
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV-loan to value บังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ส่งผลให้บรรยากาศธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2/62 ต้องเผชิญกับมรสุมในด้านการขาย เนื่องจากเป็นไตรมาสที่มีวันหยุดยาวถือเป็นช่วงโลว์ซีซั่น ดีเวลอปเปอร์จึงพร้อมใจกันจัดโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขาย
ทั้งนี้ มาตรการ LTV เป็นมาตรการกำหนดเพดานสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ในทางปฏิบัติเท่ากับบังคับเพิ่มเงินดาวน์ โดยผู้ขอสินเชื่อสัญญาที่ 2แต่ผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปีขึ้นไปกู้ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมมีเงินดาวน์เท่าเดิม 5-10% แต่หากผ่อนหลังแรกไม่ถึง 3 ปีบังคับเงินดาวน์ 20% ส่วนการขอสินเชื่อสัญญาที่ 3 ขึ้นไปทุกราคาบังคับเงินดาวน์ 30% และนับรวมสินเชื่อ top up ทุกประเภท มีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป
แลนด์ฯเลหลังห้องชุดหลุดโอน
ความเคลื่อนไหวที่ถูกจับตามองมาจากพี่ใหญ่ในวงการ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประกาศขายสินค้าห้องชุดหลุดโอนผ่านหน้าเว็บไซต์บริษัทจำนวน 50 ยูนิตในทำเลไพรมแอเรีย 5 โครงการ ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่ไม่ค่อยเห็นได้บ่อยนักได้แก่ The Bangkok สาทร ราคาเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร, The Room เจริญกรุง 30 เฉลี่ย 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร, The Room สาทร-เซนต์หลุยส์ เฉลี่ย 1.4 แสนบาท/ตารางเมตร, The Room สุขุมวิท 69 เฉลี่ย 1.9 แสนบาท/ตารางเมตร และ The Key สาทร-เจริญราษฎร์ เฉลี่ย 110,00 บาท/ตารางเมตร
เงื่อนไขมีดังนี้ 1.กรณีลูกค้ากู้แบงก์ ต้องยื่นพรีแอปพรูฟและได้รับอนุมัติสินเชื่อจากแบงก์ก่อนจึงจะจองห้องชุดได้ เพราะลูกค้าต้องซื้อและโอนภายใน 14 วันโดยกำหนดจัดอีเวนต์จองห้องชุดหลุดโอนวันเดียว 11 พฤษภาคม 2562 ณ อาคาร Q House สาทร 2.กรณีลูกค้าซื้อเงินสดได้รับสิทธิพิเศษไม่ต้องรอคิว สามารถซื้อและโอนได้ทันที
“AP-LPN-เสนาฯ” เทกระจาด
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) นำ 5 คอนโดมิเนียมแบรนด์ Life-Aspire จัดแคมเปญ Connectthe Dots I Connect to Surprise จอง 999 บาท รับส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.99 ล้านบาท วันที่ 13-16 พฤษภาคมนี้ที่เทอร์มินอล 21, แคมเปญ THE STAR MILLION นำทาวน์โฮมบ้านกลางเมือง 21 โครงการ รับส่วนลดสูงสุด 1 ล้านบาท ราคาเริ่ม 3.79-9.89 ล้านบาท ระหว่าง 18-20 พฤษภาคมนี้ และทาวน์โฮมพร้อมอยู่แบรนด์พลีโน่ 23 ทำเล ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท จัดแคมเปญ ALL IN 1,000 ผ่อนล้านละ 1,000 บาท/เดือน ภายใน 31 พฤษภาคมนี้
บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จัดแคมเปญโปรฯแรงดับร้อน นำรีสอร์ตคอนโดฯลุมพินี ซีวิว ชะอำ ฟรีค่าส่วนกลาง 10 ปี ฟรีเฟอร์นิเจอร์ แอร์ ค่าใช้จ่ายวันโอน เริ่มต้น 1.24 ล้านบาท กับลุมพินี พาร์คบีช จอมเทียน ลดสูงสุด 30% ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอน เริ่ม 2.9 ล้านบาท จากราคาเดิม 4.3 ล้านบาทตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2562 ณ สำนักงานขายโครงการ
บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯพร้อมอยู่ 7 ทำเล ฟรีโอน+ของแถม 20 รายการ สูงสุด 470,000 บาท ได้แก่ นิช ไอดี เพชรเกษม-บางแค, นิช โมโน พีค บางนา,นิช ไอดี พระราม 2, นิช ไอดี เสรีไทย-วงแหวน, นิช ไอดี สุขุมวิท 113, เดอะคิทท์ ติวานนท์, เดอะคิทท์ ไลท์ บางกะดี-ติวานนท์ ตั้งแต่วันนี้-30 มิถุนายน 2562
ยอดโอน 2 เดือนแรกใจชื้น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หรือ REIC เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ถึงผลสำรวจยอดโอนกรรมสิทธิ์ 2 เดือนแรก (มกราคม-กุมภาพันธ์ 2562) พบว่า ตลาดหลักมี 2 ส่วน คือ เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กับตลาดต่างจังหวัดรวมกัน 26 จังหวัด
มียอดโอนทั่วประเทศในด้านยูนิตเพิ่มขึ้น 8.1% จำนวน 50,017 หน่วย เทียบกับ 2 เดือนแรกปี 2561 ที่มีหน่วยโอน 46,263 หน่วย ส่วนมูลค่าโอนก็เติบโตเช่นกัน มียอดโอนรวม 108,181 ล้านบาท โต 13% เทียบกับ 2 เดือนแรกปี 2561 ที่มีมูลค่าโอน 95,703 ล้านบาทแบ่งเป็นโครงการแนวราบมีหน่วยโอนรวม 33,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.6% เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วมีหน่วยโอน 31,796 หน่วย มูลค่าโอน 66,576 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 9.8% เทียบกับช่วงเดียวกันปีที่แล้วมีมูลค่าโอน 60,659 ล้านบาท
คอนโดฯมีหน่วยโอน 16,434 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.6% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 14,467 หน่วย มูลค่าโอน 41,605 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.7% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วอยู่ที่ 35,044 ล้านบาท
ทำนาย 9 เดือนหลังแป้ก
อย่างไรก็ตาม REIC ประเมินการโอนกรรมสิทธิ์เปรียบเทียบ 3 ปี (2560-2561-2562) พบว่า ปี 2560 มีสถิติการโอนรวม 315,102 หน่วย มูลค่ารวม 674,116 ล้านบาท ปี 2561 เติบโตแบบก้าวกระโดดมีหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 15.4% จำนวน 363,711 หน่วย มูลค่าโอนเติบโต 24.5% อยู่ที่ 839,496 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2562 คาดว่าหน่วยโอนลดลง -15.6% จำนวน 306,911 หน่วย รวมทั้งมูลค่าโอนลดลง -11% อยู่ที่ 746,924 ล้านบาท หรือเท่ากับแนวโน้มปี 2562 จะปรับตัวลดลงไปหาปีฐานหรือใกล้เคียงกับปี 2560
แนวทางการประเมินหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รายไตรมาสของปี 2562 รายละเอียด ดังนี้
ไตรมาส 1/62 คาดว่าหน่วยโอน -2.7% จำนวน 79,933 หน่วย, มูลค่าโอนคาดว่าเพิ่มขึ้น 16.8% 204,628 ล้านบาท เนื่องจากมีการเร่งซื้อเร่งโอนก่อนมาตรการ LTV บังคับใช้ ประกอบกับสินค้าราคาแพงมีการโอนจำนวนมาก
ไตรมาส 2/62 คาดว่าหน่วยโอนลดลง -22.1% อยู่ที่ 71,226 หน่วย มูลค่าโอนลดลง -20.5% อยู่ที่ 170,426 ล้านบาท
ไตรมาส 3/62 คาดว่าหน่วยโอนลดลง -17.9% อยู่ที่ 75,133 หน่วย มูลค่าโอนลดลง -12.2% อยู่ที่ 178,045 ล้านบาทและไตรมาส 4/62 คาดว่าหน่วยโอนลดลง -18.2% อยู่ที่ 80,619 หน่วย มูลค่าโอนลดลง -21.6% อยู่ที่ 193,825 ล้านบาท
ลุ้นรัฐบาลใหม่ดัน ศก.ฟื้น
ดร.วิชัยกล่าวต่อว่า ผลกระทบจากมาตรการ LTV เริ่มบังคับใช้ทำให้สถานการณ์ไตรมาส 2/62 ทุกคนคงเห็นร่วมกันหมดว่ายอดขายร่วงลงอย่างมหาศาลเมื่อเทียบกับไตรมาส 1/62 ซึ่งเป็นไตรมาสสุดท้ายที่การขอสินเชื่อบ้านมีวงเงินดาวน์ต่ำ กู้ได้สูงและทำให้มีการดึงดีมานด์การโอนล่วงหน้าหรือดีมานด์การโอนของไตรมาส 2/62ไปโอนบางส่วน
“Q2 เป็นช่วง slow down ที่สุดของปีนี้ ส่วน Q3 อาจกระเตื้องขึ้นมาเล็กน้อย ผมคิดว่ารัฐบาลจะตั้งได้เรียบร้อย และการคาดการณ์ตัวเลขเศรษฐกิจทยอยดีขึ้นใน Q3-Q4 ซึ่งทาง สศค. (สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง) มองว่า GDP ประเทศปรับขึ้นเป็น 4% กว่า”
จุดน่าเป็นห่วงอยู่ที่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายที่มีเพียงบางทำเล โดยการปรับตัวของผู้ประกอบการควรเน้นบริหารสต๊อกในมือ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายไม่ควรหวังพึ่งผู้ซื้อลงทุนมากนัก เพราะดีมานด์ในประเทศปัจจุบันไม่ได้มีเยอะขนาดที่จะดูดซับปริมาณซัพพลายได้หมด ปัจจัยบวกที่เห็นคือตลาดลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุดยังไปได้ดีอยู่
ศุภาลัยชี้เป้าสายสีม่วง-ตจว.
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า อินเวนทอรี่โครงการแนวราบมี 4,000 กว่าล้านบาทลดน้อยลงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วกับคอนโดฯ 10,000 ล้านบาท กระจายอยู่ในต่างจังหวัด 4,000 ล้านบาท แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง 4,000 ล้านบาท และกรุงเทพฯ 2,000 ล้านบาท
ในขณะที่ไตรมาส 1/62 ระบายสต๊อกในกรุงเทพฯแล้ว 3,000 ล้านบาท ถ้าไม่นับโครงการในทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงเท่ากับจะเหลือขายเพียง 10 เดือน อยู่ในระดับปลอดภัย
“ตอนนี้เราเห็นการระบายสินค้าในรถไฟฟ้าสายสีม่วงดีขึ้นอย่างชัดเจน ส่วนต่างจังหวัดก็ดีกว่าสายสีม่วงด้วยซ้ำ คงจบได้ภายใน 1-2 ปี ส่วนรถไฟฟ้าสายสีม่วงอาจจะนานกว่านั้นเล็กน้อย ซึ่ง 2 ตลาดนี้ดีขึ้นเพราะไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม ไม่ใช่ไม่มีดีมานด์เพียงแต่ช่วงที่แข่งขันสูงทำให้มีซัพพลายเติมทำเลสายสีม่วงทุกปี ปัจจุบันซัพพลายเริ่มลดลงบ้างแล้วแต่ยังไม่หมด ต่างจังหวัดซัพพลายใหม่แทบจะหยุดไปเลย จึงเห็นอัตราการดูดซับที่ดีขึ้น”
แสนสิรินั่งผิวปาก-สต๊อกลด
นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เทรนด์ไตรมาส 2/62 ผลกระทบมาตรการ LTV จะเริ่มเห็นอาการแล้วว่าดีเวลอปเปอร์แต่ละรายยอดขายเป็นอย่างไร ลดลงหรือคงเดิม ส่วนจะเพิ่มขึ้นคงไม่มี
“ตอนนี้ยังไม่ชัดเท่าไหร่เพราะเพิ่งผ่านมาแค่ 1 เดือนเศษ ถ้า Q2 ไม่ดีผมว่า Q3 ก็ต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยเศรษฐกิจประเทศ การเมืองนิ่งหรือยัง เลือกตั้งแล้วได้รัฐบาลใหม่มีการกระตุ้นเศรษฐกิจขนาดไหน ตอนนี้รัฐบาลก็ออกมาตรการมากระตุ้นคนซื้อบ้านหลังแรกแล้ว ก็หวังว่าน่าจะพอช่วยได้ระดับหนึ่ง แต่ทั้งนี้ ทั้งนั้นภาวะเศรษฐกิจของประเทศเป็นปัจจัยหลักบอกว่าอสังหาฯจะดีหรือไม่ดี”
โดยปีนี้แสนสิริวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงอยู่ที่ 48,000 ล้านบาท เทียบกับปีที่แล้วเปิดตัวใหม่ 65,000 ล้านบาท เพราะปีนี้ต้องการดูสถานการณ์หลายอย่างประกอบกัน
ขณะที่การระบายสต๊อกพร้อมอยู่ 10,000 ล้านบาทนั้น แสนสิริเร่งทำแคมเปญตั้งแต่ไตรมาส 4/61 ต่อเนื่องไตรมาส 1/62 ทำให้สต๊อกลดเหลือ 6,000 กว่าล้านบาท ถือว่าเหลือน้อยมาก จึงไม่กังวลเมื่อประเมินหากทยอยขายไตรมาสละ 2,000-3,000 ล้านบาท คาดว่าสามารถระบายได้หมดภายในปีนี้
จี้ปลดล็อก LTV-ผู้กู้ร่วม
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เพื่อบรรเทาผลกระทบจากมาตรการ LTV ได้ให้ความเห็นต่อแบงก์ชาติควรผ่อนปรน 2 เรื่องด้วยกัน 1.เกณฑ์คำนวณ LTV ให้คำนวณจากราคาประเมินของบริษัทประเมินเป็นหลัก ไม่ใช่ราคาซื้อขายสุทธิ เนื่องจากมีปัญหาผู้ประกอบการจัดโปรโมชั่นลดราคาทำให้แบงก์คำนวณยอดกู้ลดต่ำลง
ตัวอย่าง สินค้าราคา 1 ล้านบาท ปกติกู้ 90% เท่ากับสินเชื่อ 9 แสนบาท
ล่าสุดแนวทางคำนวณ LTV ใช้ราคาสุทธิ ทำให้สินค้าราคา 1 ล้านบาท ผู้ประกอบการอยากระบายสต๊อกก็เลยจัดโปรโมชั่นลดราคา 1 แสนบาท เหลือ 9 แสนบาท แบงก์คำนวณสินเชื่อให้จากราคาหลังโปรโมชั่น ทำให้ยอดสินเชื่อ 90% เท่าเดิมแต่วงเงินลดเหลือ 8.1 แสนบาท
“ตอนนี้กลายเป็นว่าเกณฑ์คำนวณ LTV จากราคาสุทธิเป็นตัวการลดทอนกำลังซื้อให้ต่ำลงไปอีก ซึ่งไม่ควรจะเป็นแบบนี้”
2.ผู้กู้ร่วม ปกติมี 2 สถานะ คือ ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ เป็นตัวประกอบในการขอสินเชื่อจึงไม่ควรนับให้เป็นผู้ซื้อสัญญาที่ 1 กับผู้กู้ร่วมที่มีกรรมสิทธิ์ในโฉนดด้วย แนวทางที่เสนอ คือ ถ้าเขาผ่อนจนหมดภาระวงเงินกู้ร่วมแล้ว ควรปลดภาระหรือดึงชื่อออกจากการเป็นผู้กู้ร่วมสัญญาที่ 1 เพื่อไม่ปิดโอกาสถ้าหากเขาจะซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกของตนเองและใช้สิทธิเงินดาวน์ต่ำ 5-10%
ตัวอย่าง สินค้าราคา 1 ล้านบาท ผู้กู้หลักมีเครดิต 8 แสนบาท ผู้กู้ร่วมเติมวงเงินให้อีก 2 แสนบาท ถ้าหากผ่อนจนเงินต้นเหลือ 8 แสนบาทตามวงเงินของผู้กู้หลัก เสนอให้ปลดภาระผู้กู้ร่วมออกจากบัญชีสินเชื่อเพื่อให้มีโอกาสซื้อบ้านหลังแรกของตนเองโดยไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์แพง ไม่ควรแขวนผู้กู้ร่วมไว้กับบัญชีสินเชื่อจนจ่ายหมดทุกบาท เพราะเป็นการลดทอนกำลังซื้อทางอ้อม
ธปท.ชี้LTVใหม่ออกฤทธิ์Q2 ฉุดสินเชื่อบ้านหด-NPLสูง
จากประชาชาติธุรกิจ
ธปท.ชี้ LTV ฉุดสินเชื่อบ้านหดในไตรมาส 2 ส่วนหนี้เสียบ้าน “เพิ่มขึ้น” ต่อเนื่องตามยอดเร่งโอน “เชาว์” ชี้แบงก์แข่งทำการตลาดคู่กับเข้มปล่อยกู้
นายรณดล นุ่มนนท์ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพทางการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า แนวโน้มสินเชื่อบ้านในไตรมาส 2/62 จะชะลอตัวลงบ้างเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากมาตรการกำหนดเพดานอัตราให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ใหม่ ที่เริ่มวันที่ 1 เม.ย. 62 เป็นต้นไป ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีผลของการเร่งโอนบ้านก่อนเริ่มเกณฑ์ LTV ใหม่ด้วย ส่วนมาตรการภาษีของรัฐบาลที่ออกมากระตุ้นการซื้อบ้านหลังแรก เชื่อว่าไม่กระทบต่อการดำเนินมาตรการ LTV ที่ออกมา เพราะ ธปท.จะโฟกัสไปที่การซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3
ทั้งนี้ มาตรการเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยจะลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยหักลดหย่อนได้ 2 แสนบาท
นายรณดลกล่าวว่า หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสินเชื่อบ้านในระยะนี้ยังคงเพิ่มขึ้นบ้าง ซึ่งเป็นผลของการปล่อยสินเชื่อที่เร่งตัวในช่วงก่อนหน้านี้ที่ทำให้คุณภาพสินเชื่ออาจไม่ดีนัก แต่อย่างไรก็ตาม ในส่วนของสินเชื่อใหม่ที่ปล่อยไปหลังใช้ LTV ใหม่ เชื่อว่าจะมีคุณภาพที่ดีขึ้นในระยะข้างหน้า ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อระบบ รวมทั้งทำให้ราคาบ้านจะกลับมาอยู่สมเหตุสมผล
“จุดประสงค์หลักที่ออกเกณฑ์ LTV ไม่ได้ห่วงเรื่องเอ็นพีแอลหรือฐานะแบงก์พาณิชย์ เพราะเอ็นพีแอลบ้านระดับ 3-4% ไม่ได้กระทบต่อเงินกองทุนของระบบธนาคารพาณิชย์ แต่เราออกมาตรการนี้มาเพื่อต้องการควบคุมดูแลการปล่อยสินเชื่อของธนาคารให้ได้มาตรฐานมากขึ้น” นายรณดลกล่าว
ด้านนายเชาว์ เก่งชน กรรมการผู้จัดการศูนย์วิจัยกสิกรไทย กล่าวว่า จากมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้แล้ว จะส่งผลให้ยอดปล่อยกู้บ้านของธนาคารชะลอลงแน่นอน ส่วนแนวโน้มของช่วงที่เหลือในปีนี้น่าจะเห็นการปล่อยสินเชื่อบ้านที่จะมีการทำการตลาดควบคู่กับการดูแลคุณภาพสินเชื่อมากขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่า คาดว่าปีนี้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล จะมีจำนวน 110,000-115,000 หน่วย หดตัวประมาณ 5.2-9.5% จากปีཹ และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยน่าจะหดตัวราว 10-13.9% หรือมีจำนวนประมาณ 169,300-177,000 หน่วย
ยุค LTV “วสันต์ เคียงศิริ” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร “ปีนี้ผู้ซื้อผู้ขายต้องปิดจุดเสี่ยงตัวเอง”
จากประชาชาติธุรกิจ
ก้าวสู่ปีที่ 38 ของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร บนการเปลี่ยนแปลงนายกสมาคมคนที่ 11 “พี่ต๊ะ-วสันต์ เคียงศิริ” บิ๊กค่ายธารารมณ์ เอ็นเตอร์ไพรส์ ผู้เข้ามากุมบังเหียนขับเคลื่อนงานบริหารสมาคม 2 ปีนับจากนี้ ท่ามกลางสารพัดปัจจัยเสี่ยงรุมเร้า โดยเฉพาะผลกระทบมาตรการ LTV-loan to value “ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษวิสัยทัศน์บนแนวทางสานงานต่อ-ก่องานใหม่ที่จะเดินไปด้วยกันกับมวลสมาชิกผู้ประกอบการแนวราบ 100-200 ราย
Q : ผลกระทบ LTV ใน Q2
เพิ่งผ่านเมษายนเดือนเดียว คงเห็นโครงการเปิดตัวน้อยลง เพราะคนรีบซื้อรีบโอนก่อนมาตรการมีผลบังคับใช้ ผมรอดูตัวเลขศูนย์ข้อมูล ว่าลดลงแค่ไหน น่าจะลดลงแต่มาจากหลายปัจจัย เช่น ซื้อล่วงหน้าแล้วกับวันหยุดเยอะ ปกติไตรมาส 2 เป็นหน้าโลว์ซีซั่นอยู่แล้ว
เศรษฐกิจสโลว์ดาวน์ มี LTV มาทำให้สินเชื่อบ้านเข้มข้นขึ้นไปอีก ที่เรากลัวคือจะลดลงเกินกว่าที่ควรจะเป็นบทบาทสมาคมให้ข้อคิดเห็นผู้กำกับ (แบงก์ชาติ) ไปแล้วว่าประเด็น “ผู้กู้ร่วม”
เรานำเสนอตั้งแต่ก่อนมีมาตรการว่าเราเป็นห่วงนะ เพราะเสียสิทธิ์การซื้อสัญญาที่ 1 แต่ตัวมาตรการ LTV จะนับผู้กู้ร่วมเป็นผู้กู้สัญญาที่หนึ่ง ตอนนี้จะเริ่มหาผู้กู้ร่วมยากขึ้นแล้ว
อีกตัวหนึ่งที่เริ่มมีนิด ๆ แต่ผมว่ายังไม่เยอะแต่ไม่ควรมี ก็คือคนซื้อเริ่มทิ้งดาวน์ ผมย้ำว่าอันนี้ยังมีไม่เยอะ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มเห็น ถามลูกค้าว่าทิ้งดาวน์ทำไม เขาบอกว่าไม่รู้มาตการแอลทีวีจะยังไง กลัวว่าผ่อนดาวน์จนครบแล้วแต่กู้ไม่ได้ เพราะฉะนั้น ตอนนี้ทิ้งดาวน์ก่อนก็แล้วกัน Sign แบบนี้เวลาปกติไม่ควรมี ลูกค้าทิ้งดาวน์หนีแอลทีวี ไม่ควรมี
Q : ปมผู้กู้ร่วมสมาคมเสนอแนะอะไร
ผู้กู้ร่วมลึกลงรายละเอียดจริง ๆ มี 2 ประเภท คือ ผู้กู้ร่วมเพื่อให้แบงก์สบายใจ ใส่ชื่อโดยเขาไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ไม่มีชื่อในโฉนด แบบนี้ ไม่ควรจะนับเพราะเหมือนเป็นตัวประกอบ ไม่ใช่ตัวหลัก ไม่ใช่ผู้กู้หลักอยู่แล้วกับผู้กู้ร่วมแบบมีกรรมสิทธิ์ ซึ่งบางทีเขาขาดจำนวนอยู่ สมมุติวงเงิน 1 ล้าน คนกู้หลักได้ 8 แสนบาทหาคนมากู้ร่วมอีก 2 แสนบาท
เราก็คิดว่าถ้าผ่อนเรื่อย ๆ จนถึงยอดต้นเหลือ 8 แสน ควรจะ release ผู้กู้ร่วมออกมา เขาจะได้ปลดภาระและซื้อบ้านหลังแรกของเขาเองได้
Q : แนวราบกู้ร่วมเยอะไหม
ส่วนใหญ่ กู้ร่วมเป็นตลาดกลาง-ล่างลงมา ราคาต่ำกว่า 3 ล้านเริ่มเห็นผู้กู้ร่วม ยิ่งเซ็กเมนต์ราคาต่ำยิ่งเห็นผู้กู้ร่วมเยอะ ถ้าผู้กู้ร่วมไม่ยอมมากู้ร่วม หรือกำลังซื้อถูกผูกติดออกไป ยอดขายตลาดรวมก็จะหายไปส่วนหนึ่ง เรื่องนี้ คุณอธิป (พีชานนท์ อดีตนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร) เคยประเมินไว้มีสัดส่วน 18-20% ของตลาดล่าง ซึ่งเยอะเหมือนกันนะ
ข้อมูลสถิติเซ็กเมนต์ราคาต่ำ 5 ล้านบาทลงมามีสัดส่วน 70% ของตลาดรวม ในจำนวนนี้พฤติกรรมการขอสินเชื่อมีผู้กู้ร่วม 30% ของราคาต่ำห้าล้าน เมื่อทอนกลับไปหาตลาดรวมทำให้สัดส่วนผู้กู้ร่วมมี 20% ของตลาดรวม เช่น ตลาดรวมมี 100 หน่วย เซ็กเมนต์ต่ำ 5 ล้าน มี 70% หรือ 70 หน่วย ในจำนวนนี้สินเชื่อมีผู้กู้ร่วม 30% ของ 70 หน่วย นั่นคือเท่ากับ 20% ของตลาดรวม 100 หน่วย
Q : มองมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ
มาตรการรัฐในด้านการลดหย่อนภาษี 2 แสนบาทดีกับผู้ไม่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ กลุ่มนี้เราไม่ห่วง แต่ห่วงกำลังซื้อกลุ่มที่ถูกทอนออกจากตลาดมากกว่า คนที่มีกำลังซื้อแล้วมีมาตรการลดหย่อนก็ดีอยู่แล้ว ช่วยให้เขาตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น ประหยัดเรื่องภาษีแต่ที่เราเป็นห่วงเรื่อง LTV เพราะคนมีกำลังซื้อถึงแต่เจอ technical บางอย่างทำให้ซื้อไม่ได้ ก็อยากให้ลองพิจารณาเรื่องกู้ร่วมกับเรื่องการคำนวณแอลทีวี
ทีนี้ มาตรการกระตุ้นมีก๊อก 2 ออกมา คือ ลดค่าโอน-จำนองเหลือ 0.1% ให้สินค้าราคาต่ำล้าน ผมมองว่ามาตรการลดหย่อนภาษีตลาดระดับล่างไม่ได้รับอานิสงส์ รัฐบาลก็เลยมาเติมสิทธิประโยชน์ให้กับตรงนี้ไป แต่สินค้าของโครงการเอกชนทำได้ลำบากแล้วกับราคานี้ เพราะต้นทุนพัฒนาโครงการมีข้อจำกัด
Q : จุดเสี่ยงปีนี้จริง ๆ คืออะไร
จุดเสี่ยงของใครล่ะ ถ้าจุดเสี่ยงผู้บริโภค เขาอยากมีบ้านข้อสำคัญทำยังไงให้สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือโพสต์ไฟแนนซ์ได้ อันนี้คือจุดเสี่ยง ถ้าขอไม่ได้ก็จบ กำลังซื้อก็ซื้อไม่ได้ คนที่ซื้อเงินสดมีน้อยมาก ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นจุดดี ดอกเบี้ยก็ไม่ขึ้นแล้ว เพราะฉะนั้นการกู้ในตอนที่ดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเป็นเรื่องดี
แต่เรื่องของเรื่องคือขอสินเชื่อยากในตอนนี้ จุดเสี่ยงผู้บริโภคก็คือต้องประเมินกำลังตัวเอง บางทีก็ต้องปรึกษาสถาบันการเงินก่อน จะกู้ได้ไหม ซื้อได้ไหม และความจริงซื้อตอนนี้ก็ดีเพราะตอนนี้ผู้ประกอบการเขาอยากขาย แนวราบก็ไปเรื่อย ๆ แต่แนวสูงก็อาจจะอยากขาย อาจจะซื้อต่อรองได้เยอะหน่อย
สำหรับจุดเสี่ยงผู้ประกอบการคือเรื่องโอเวอร์โปรดักชั่น สร้างเกินความต้องการ ก็ต้องมาดูกัน ตอนนี้ผมก็เห็นไตรมาส 1/62 ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ลดลงเยอะเลย ถ้าจำไม่ผิดลดลง 20-30% ตรงนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ที่ survive มาก็จะรู้แล้วว่าถ้าเศรษฐกิจสโลว์ดาวน์เราต้องชะลอการเปิดโครงการเพื่อจะรักษา cash flow ให้ไม่มีปัญหา เพราะสำหรับผู้ประกอบการเรื่องใหญ่ก็คือกระแสเงินสดนี่แหละ ลอนช์โครงการออกไปแล้วไม่มีเงินเข้ามา ไม่มีรายได้เข้ามา ขายช้ากว่าที่ควรจะเป็น แต่รายจ่ายเงินมันจ่ายออกไปแล้วก็จะมีปัญหาได้แต่ถ้าเขามองแล้วสามารถดีเลย์โครงการออกไปได้ ก็โอเค ปลอดภัย ฉะนั้นจุดเสี่ยงผู้ประกอบการเป็นเรื่องกระแสเงินสดไม่ให้ติดขัด
Q : กู้ 100% เริ่มมีตั้งแต่เมื่อไหร่
ก็ตั้งแต่หลังปี 2540 ปี 2546 เกือบ ๆ 15 ปี สมัยก่อนไม่มีหรอกกู้ 100% เพราะเราต้องผ่อนดาวน์ตามระยะเวลาก่อสร้าง สมัยก่อนผ่อนดาวน์ 1-2 ปีด้วยซ้ำไปสำหรับแนวราบมาตรการ LTV อย่างที่บอกว่าเป็นการเซตมาตรฐานที่ดี แต่คนเราบางทีอยู่กับการกู้ 100% มานาน ตอนจะอิมพลีเมนต์มันก็เลยสะดุดไปบ้างในช่วงเปลี่ยนผ่าน เคยดาวน์ต่ำต้องดาวน์สูงขึ้น ถ้า (แบงก์ชาติ) ทำแบบค่อย ๆ เป็นค่อย ๆ ไปได้ก็ดี (หัวเราะ)
มีประเด็นเรื่องเงินดาวน์สำหรับมือหนึ่งก็ยังเหมือนเดิม สิ่งที่เราให้ความเห็นกับแบงก์ชาติว่าควรประชาสัมพันธ์กับประชาชน คนซื้อบ้าน 2 ใน 3 ไม่ได้มีผลกระทบอะไรเลยเพราะซื้อเป็นสัญญาที่ 1 และไม่ได้กู้ร่วม ก็อย่าไปตื่นตูมอะไร อยากให้แบงก์ชาติประชาสัมพันธ์ตรงนี้ให้ชัดเจนนิดหนึ่ง เพราะคนเหล่านี้ไม่ได้รับเอฟเฟ็กต์ ยังซื้อเหมือนเดิม
#สำนักงานบัญชี,#สำนักงานสอบบัญชี,#ทำบัญชี,#สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน
