การประเมินราคาภาครัฐ (๑) 

อรัญญา กาญจนพิพัฒน์กุล

ผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาทรัพย์สิน

สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์

1. จุดมุ่งหมายของการประเมินราคา

                ในการประเมินราคาผู้ประเมินจะต้องรู้ถึงวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาว่าต้องการประเมินราคาเพื่ออะไร   ทั้งนี้เพราะวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาจะสงค์ผลให้การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินมีความแตกต่างกัน มูลค่าที่กำหนดขึ้นจะถูกนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์นั้น  แต่ถ้าเป็นการกำหนดมูลค่าตลาดแล้วผู้ประเมินจะต้องระบุให้ชัดเจนว่ามูลค่าที่ประเมินคือมูลค่าตลาด  ดังนั้นวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาจึงเป็นสิ่งสำคัญ   ผู้ประเมินจึงต้องรู้วัตถุประสงค์ที่ชัดเจนก่อนการประเมินราคา

1.1 การประเมินราคาเพื่อการซื้อขาย (buying  and  selling)

                การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเหมือนกับสินค้าอื่นๆ  ผู้ขายพยายามขายให้ได้ราคาสูงส่วนผู้ซื้อพยายามต่อรองให้ได้ราคาต่ำสุด  ดังนั้นการประมินราคาเพื่อการซื้อขาย  ราคาของทรัพย์สินจึงไม่ใช่มูลค่าทรัพย์สิน (price of property is not value) แต่ราคาที่ได้จะชี้ให้เห็นถึงมูลค่าที่ควรจะเป็นตัวชี้ให้เห็นถึงมูลค่าที่ควรจะเป็น   ราคาที่กำหนดขึ้นจะใกล้เคียงกับมูลค่าตลาด  ดังนั้นทรัพย์สินประเภทเดียวกันตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกันจะมีราคาใกล้เคียงกัน  ด้วยเหตุนี้ราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจึงสะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น

1.2 ประเมินราคาเพื่อการจำนอง (lending & mortgage)

                การกู้ยืมเงินจะทำการประเมินมูลค่าหลักประกันเพื่อพิจารณาวงเงินให้กู้ การประเมินราคาเพื่อการจำนองจึงคำนึงถึงมูลค่าทรัพย์ทั้งหมด  โดยปกติการกำหนดมูลค่าจำนองจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด  ทั้งนี้เพราะผู้ให้กู้จะคำนึงถึงความเสี่ยงในการให้กู้  เช่นความเสี่ยงจากการชำระคืนเงินกู้  การชดเชยดอกเบี้ยที่เกิดจากขาดชำระ  การถูกบังคับจำนอง   การประเมินเพื่อการจำนองจึงควรคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น  นอกจากนี้สถาบันการเงินจะคำนึงความสามารถในการชำระคืนเงินกู้แต่ละราย  ซึ่งจะมีผลต่อการกำหนดมูลค่าหลักประกัน

1.3 ประเมินราคาเพื่อการประกันภัย (insurance)

เป็นการประเมินราคาเพื่อชดเชยค่าเสียหายที่เกิดจากทรัพย์สินที่เอาประกัน  การประเมินเพื่อเอาประกันจะประเมินเฉพาะอาคาร  เครื่องจักร  และอุปกรณ์เท่านั้น  โดยไม่รวมมูลค่าที่ดิน  มูลค่าที่เกิดขึ้นจะเป็นมูลค่าที่ก่อสร้างใหม่  ซึ่งอาจจะเป็นการประเมิน reproduction cost หรือ replacement Cost  ค่าเสื่อมราคาไม่ถูกนำมาพิจารณาในการประเมินราคาเพื่อการจำนอง  แต่สภาพอาคาร อายุอาคาร จะถูกนำมาพิจารณาในการกำหนดค่าเบี้ยประกัน

1.4  การประเมินราคาเพื่อการบันทึกบัญชี(accounting)

               การประเมินราคาเพื่อการบันทึกบัญชีเป็นเรื่องยุ่งยากโดยเฉพาะมูลค่าอสังหาริมทรัพย์  เพราะราคาซื้อเมื่อหลายปีที่ผ่านมา  มูลค่าทางบัญชีจะไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริง  ดังนั้นการประเมินราคากลางจะเป็นประโยชน์ต่อการกำหนดมูลค่าทางบัญชี   โดยจะได้มูลค่าที่เหมาะสมซึ่งจะเป็นมูลค่าที่ไม่สูงหรือต่ำเกินไป การซื้อขายกิจการที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ด้วยจะต้องมีการประเมินมูลค่าทางบัญชีเพื่อกำหนดมูลค่าที่แท้จริงสำหรับการซื้อขาย   ซึ่งจะเหมือนกับการซื้อขายทั่วไปที่ผู้ซื้อและผู้ขายส่วนใหญ่มีความต้องการเรื่องราคาที่สวนทางกัน  ผู้ซื้อต้องการได้ราคาต่ำในขณะที่ผู้ขายอยากขายราคาสูง  ดังนั้นการประเมินราคากลางจะขจัดปัญหาเหล่านี้

1.5 การประเมินราคาเพื่อการจัดเก็บภาษี

                การประเมินราคาจะมีผลต่อการจัดเก็บภาษีของรัฐ  เจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่พยายามหลีกเลี่ยงการชำระภาษี  หรือพยายามเสียภาษีให้น้อยที่สุด  การกำหนดมูลค่าที่ถูกต้องจะเป็นผลดีต่อการจัดเก็บโดยปกติการประเมินราคาเพื่อการจัดเก็บภาษี  มูลค่าประเมินที่กำหนดขึ้นจะต่ำกว่าราคาตลาด  ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของรัฐและความจำเป็นในการจัดหารายได้ รวมทั้งความต้องการงบประมาณในแต่ละปี   บางครั้งการกำหนดมูลค่าประเมินจะคิดเพียง 70% ของมูลค่าตลาด  แต่บางครั้งกำหนดมูลค่าประเมินเท่ากับมูลค่าตลาด  นอกจากนี้บางประเทศจัดเก็บภาษีโดยพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์สิน  หรือรายได้จากทรัพย์สิน  หรือกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์

1.6 การประเมินราคาเพื่อการเวนคืน

            เป็นการประเมินราคาเพื่อจุดประสงค์การจ่ายค่าทดแทนการเวนคืน  มูลค่าที่กำหนดขึ้นจะเป็นมูลค่าพิเศษ(special  value) ซึ่งอาจจะไม่ใช่มูลค่าตลาด  การกำหนดมูลค่าอาจจะพิจารณาจากหลายลักษณะ คือ

          - อาจพิจารณากำหนดจากผลต่างของมูลค่าทรัพย์สินก่อนการเวนคืน และหลังการเวนคืน

          - อาจพิจารณาถึงความเสียหายที่เกิดขึ้นในการดำเนินธุรกิจในช่วงเวลาที่จัดหาที่อยู่ใหม่และไม่สามารถดำเนินกิจการได้

          - อาจพิจารณาค่าขนย้ายและค่าใช้จ่ายอื่นๆอันเกิดจากผลกระทบในการเวนคืน

1.7 การประเมินราคาเพื่อการให้เช่า

                การประเมินราคาเพื่อการเช่า  มูลค่าสิทธิการเช่าของผู้เช่า(leasehold value)ถูกกำหนดโดยเงื่อนไขและระยะเวลาของสัญญาเช่า  โดยคำนึงถึงผลตอบแทนจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่าตลอดอายุของสัญญา  ซึ่งผลตอบแทนดังกล่าวจะนำไปสู่การกำหนดอัตราค่าเช่าที่ต้องการของเจ้าของทรัพย์สิน  แต่ในกรณีการกำหนดมูลค่าสิทธิการเช่าของผู้เช่า(leasehold interest)ที่เกิดจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่าช่วง  จะพิจารณาจากผลต่างของค่าเช่าตามสัญญากับค่าเช่าตลาด