จากประชาชาติธุรกิจ

ทุก ครั้งที่เข้าสู่ช่วงนับถอยหลังก่อนมีการเลือกตั้งใหญ่ ภาคธุรกิจต่างตั้งความหวังลึก ๆ ว่า แม้รัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศจะไม่ถึงกับต้องเป็นรัฐบาลในฝัน แต่ในฐานะที่เสนอตัวเข้ามาทำงานให้กับส่วนรวมก็น่าจะช่วยพัฒนาเศรษฐกิจ สังคม และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยให้ดีขึ้น ควบคู่ไปกับการสางปัญหาหลายด้านที่หมักหมมมานาน เช่นเดียวกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในกลไกหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยที่ยังคงมีประเด็นปัญหารอการ แก้ไข

"ประชาชาติธุรกิจ" มีโอกาสสัมภาษณ์พิเศษ "อธิป พีชานนท์" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ควบเก้าอี้ประธานสมาคมธุรกิจการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริม ทรัพย์ สภาหอการค้าไทย บนชั้น 34 อาคารศุภาลัยแกรนด์ทาวเวอร์ ย่านพระราม 3 โดยหนึ่งในประเด็นที่สัมภาษณ์ในวันนั้นคือ การสะท้อนมุมมองถึงความคาดหวังให้รัฐบาลชุดใหม่มาแก้ไขปัญหาระเบียบข้อ กฎหมายที่ยังเป็นอุปสรรคต่อภาคธุรกิจก่อสร้างและอสังหาฯทั้งระบบ ผ่านการวิพากษ์กฎหมายสิ่งแวดล้อมและผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่อยู่ระหว่าง การปรับปรุง เพื่อประกาศใช้แทนผังเมืองรวม กทม.ฉบับปัจจุบัน

"อธิป" ซึ่งในอดีตเคยนั่งเก้าอี้นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดประเด็นถึงสิ่งที่ต้องการจากรัฐบาลใหม่ว่า มี 2 เรื่อง คือ 1)การสร้างเสถียรภาพทางการเงิน ทั้งอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และค่าเงินบาท และ 2)การพัฒนากฎหมายและกฎระเบียบ ต่าง ๆ อย่างเรื่องกฎหมายสิ่งแวดล้อม และผังเมืองรวม กทม.

ในส่วนของการสร้างเสถียรภาพทางการเงิน "อธิป" เชื่อว่า สิ่งที่หลายคนก็คิดตรงกันคือ เสถียรภาพอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และค่าเงินบาท ซึ่งทั้ง 3 สิ่งถือว่าเชื่อมโยงกัน และมีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจทั้งประเทศ เพราะถ้าเงินเฟ้อสูง ดอกเบี้ย จะสูง ส่วนเงินบาทถ้าแข็งค่าจะกระทบการส่งออก ทำให้กำลังซื้อในประเทศลดลง จึงอยากให้รัฐบาลมีนโยบายควบคุม เสถียรภาพทางการเงินให้นิ่งที่สุด

ส่วน เรื่องกฎหมายและกฎระเบียบต่าง ๆ ปัจจุบันมีกฎหมายหลายฉบับยังเป็นอุปสรรคในเชิงการพัฒนา ส่งผลให้การทำธุรกิจอสังหาฯติดขัด โดยเฉพาะ "กฎหมายสิ่งแวดล้อม" ซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงกับการขออนุญาตก่อสร้าง เพราะถ้าเป็นอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนเกินกว่า 79 ยูนิต ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (รายงานอีไอเอ) ประกอบการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง

"ประเด็นคือหลาย ๆ ครั้ง เมื่อมีบอร์ด (คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม) หรือ คชก.ชุดใหม่เข้ามา ก็มีหลักเกณฑ์แปลก ๆ ใหม่ ๆ ออกมาเพิ่มขึ้น เพราะเป็นการพิจารณาที่ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของกรรมการแต่ละท่าน ไม่มีหลักปฏิบัติที่ชัดเจนว่าต้องทำอย่างไร หรือแก้ไขอย่างไรแล้วจะผ่านการพิจารณา"

ประเด็นล่าสุดที่ถูกหยิบยก ขึ้นมาในการพิจารณารายงานอีไอเอ คือ "มลพิษทางทัศนวิสัย" ซึ่งเป็นหลักพิจารณาภายใต้ขอบเขตที่กว้าง และต่อไปถ้าจะก่อสร้างโครงการก็ไม่รู้ว่าจะติดประเด็นนี้หรือไม่ เหมือนเป็นซับเจ็กทีฟ (subjective) หรือความเห็นส่วนบุคคล คือกฎหมายอนุญาตให้ทำได้ แต่มาถึงขั้นตอนการทำรายงานอีไอเอเป็นการพิจารณาโดยใช้ดุลพินิจของ คชก. ประเด็นคือคณะกรรมการแต่ละชุดก็มีระดับการพิจารณาไม่เหมือนกัน

เท่า ที่ทราบ ผู้ประกอบการทุกรายในสังกัดสมาคมอาคารชุดไทย ถ้าขออนุญาตก่อสร้างในช่วงก่อนหน้านี้จะนำเรื่องมลพิษทางทัศนวิสัยมาเป็น ประเด็นพิจารณาหมด กรณีศุภาลัยปัจจุบันก็มีโครงการหนึ่งติดประเด็นนี้อยู่ ยังไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้ ซึ่งถ้าดูจากผังโครงการและแบบแปลนอาคารเชื่อว่าไม่ได้บังแสงแดด บังทิศทางลม อาคารข้างเคียงที่มีอยู่เดิม เพราะนับจากตัวตึกอาคารข้างเคียงมาถึงตัวอาคารของศุภาลัยมีระยะห่างประมาณ 60-70 เมตร แต่เรื่องบดบังวิวจึงเป็นไปได้

เมื่อถูกตั้งคำถามว่าสร้างคอนโดฯ 1 อาคาร เป็นมลพิษต่อสิ่งแวดล้อมอย่างไรบ้าง

"โครงการ นี้เราถูก คชก.ติงรายงานอีไอเอที่ส่งเข้าไปให้กับ สผ. (สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) อย่างเป็นทางการ 3 ครั้ง ในการพิจารณาครั้งล่าสุดติดความเห็นเรื่องมลพิษทางทัศนวิสัยเพียงเรื่อง เดียว เบ็ดเสร็จโครงการใช้เวลาการขออนุญาตรายงานอีไอเอมาแล้วประมาณ 1 ปี"

แต่ การยื่นรายงานอีไอเอกลับเข้าไปให้ คชก.พิจารณาอีกครั้งเมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทได้ปรับแก้ไขแบบอาคารใหม่ ทำให้ ตัวตึกสั้นลง โดยยอมลดพื้นที่ขายลงบางส่วน ถึงแม้โครงการนี้ได้รับความสนใจจากลูกค้ามียอดจองเกือบหมดแล้ว ดังนั้นการส่งรายงานอีไอเอกลับเข้าไปให้พิจารณาเป็นครั้งที่ 4 เชื่อว่าจะผ่านความเห็นชอบ

แต่รวม ๆ แล้วก็ทำให้การก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดเดิม 7-8 เดือน และมีลูกค้าบางรายที่เข้าใจขอยกเลิกสัญญา เพราะเดิมกำหนดว่าน่าจะเริ่มก่อสร้างโครงการได้ประมาณปลายไตรมาส 3 ถึงต้นไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา

"อธิป" เล่าต่อว่า เรื่องการฟ้องร้องต่อศาลเป็นสิ่งที่ไม่คิด จะทำ แต่หากมีรัฐบาลชุดใหม่เข้ามาบริหารประเทศ คงจะผลักดันเรื่องนี้ผ่าน กกร. (คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน) เพื่อให้รัฐบาลที่เป็นผู้บริหารระดับสูงรับทราบ ถือเป็นการทำตามครรลองที่สามารถปฏิบัติได้

เพราะที่ผ่านมามีหลัก เกณฑ์การพิจารณารายงานอีไอเอบางอย่างออกมา 3 เดือนก็ยกเลิกไป เพราะถูกผู้ประกอบการคัดค้าน เช่น คชก.เคยมีหลักเกณฑ์ว่าภายในโครงการที่มีการติดตั้งแอร์ขนาด 1 ตัน จะต้องปลูกต้นไม้ 1 ต้นชดเชย แต่สุดท้ายก็ยกเลิกไป

หรือช่วงหนึ่งเคย มีหลักเกณฑ์ว่าการก่อสร้างให้เว้นระยะห่างจากตึกข้างเคียง 6 เมตร ขณะที่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯระบุว่า กรณีที่ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (มีพื้นที่ตั้งแต่ 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป) ให้เว้นระยะห่างจากอาคารข้างเคียง 3 เมตร ตอนนั้นใช้หลักเกณฑ์นี้อยู่ประมาณ 4 เดือน ก็ยกเลิก แต่ก็มีประมาณ 10 กว่าโครงการที่ขออนุญาตในช่วงนั้นถูกพิจารณาเรื่องนี้ ก็ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ไปโดยปริยาย

ก่อนหน้านี้ในสมัย ดร.เกษมสันต์ จิณณวาโส ยังเป็นเลขาธิการ สผ. เคยมีหลักเกณฑ์ว่า 1)ถ้าเป็นคณะกรรมการผู้ชำนาญการเรื่องไหนก็ให้คอมเมนต์ได้เฉพาะเรื่องที่ เป็นผู้ชำนาญการเท่านั้น และ 2)กรณีไม่มาร่วมประชุม ถ้าส่งเอกสารไปให้พิจารณาและไม่ตอบกลับให้ถือว่าพิจารณาแล้ว และ 3)ไม่ให้แสดงความเห็นเรื่องอื่น ๆ เพิ่มเติมในภายหลัง

แต่ประเด็นคือปัจจุบันไม่มีกติกาแบบนี้แล้ว

"อธิป" ระบุว่า นอกจากกฎหมายสิ่งแวดล้อม เรื่องผังเมืองรวม กทม.ที่กำลังจะครบกำหนดเปลี่ยนเป็นฉบับใหม่ และเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องแสดงความเห็นเข้าไปประกอบการพิจารณาได้ โดยแนวทางผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ที่พลิกโฉมจากฉบับปัจจุบัน กลับมาเน้นการพัฒนา กทม.ชั้นใน ถือเป็นเรื่องที่ตรงกับสิ่งที่ภาคเอกชนเคยผลักดันมานาน

เหตุผลคือ กรุงเทพฯคอนเดนส์ (รวมตัว) อยู่ข้างใน ก่อนหน้านี้ได้เสนอความเห็นนี้กับคณะกรรมการผังเมือง กทม. สิ่งที่มองคือถ้าขยายเมืองออกไป แต่รัฐบาลมีงบประมาณการจัดทำสาธารณูปโภค ทั้งน้ำ ไฟ ถนน รถไฟฟ้า จำกัด จะมีปัญหา พร้อมตั้งคำถามว่าเพราะเหตุใดจึงไม่ส่งเสริมให้มีการพัฒนาเพื่อให้คนได้อยู่ อาศัยในเมืองมากขึ้น

มุมมองคือ กทม.ในอนาคตน่าจะแบ่งเป็น 3 ชั้น คือ 1)ชั้นในวงแหวนรัชดาภิเษก ต้องเป็นไฮเดนสิตี้ (high density) ไปเลย คือหนาแน่นมาก 2)ชั้นกลาง คือรัชดาภิเษก-วงแหวน กาญจนาภิเษก ตึกสูงอาจขึ้นได้บางจุด แต่ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์หรือโฮมออฟฟิศ และ 3)ชั้นนอก คือตั้งแต่วงแหวนกาญจนาภิเษกออกไป

ผังเมืองน่าจะกำหนดแต่ ละจุดว่ามีสาธารณูปโภคอะไรบ้าง ชี้นำไปเลย แต่ปัจจุบันยังไม่มีทิศทางชัดเจน เท่ากับว่า ผู้ประกอบการซื้อที่ดินแล้วต้องใช้น้ำบาดาล รถเมล์ไม่มีวิ่ง ดังนั้นสิ่งที่อยากเสนอเกี่ยวกับเรื่องผังเมือง กทม.คือ อยากให้มีคณะกรรมการผังเมืองท้องถิ่นระดับเขต เพื่อสะท้อนความต้องการของคนแต่ละชุมชนออกมา

ไม่จำเป็นต้องนำมาใช้ทุกอย่าง แต่ให้นำมาประกอบการพิจารณา จะได้ตรงความต้องการผู้อยู่อาศัยจริง ๆ