10 ข้อดีการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์
โดย : โต๊ะข่าวอสังหาฯ

พิสิฐ  ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร *

ผมและทีมงานมีโอกาสได้รับเป็นที่ปรึกษาผู้ประกอบการโครงการจัดสรรที่ดินพื้นที่ภาคตะวันออกและภาคใต้ในงานด้านการยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
“เรื่องแปลก” แต่จริงซึ่งมีผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อยยังไม่ทราบคำว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และมีประโยชน์ต่อผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อหรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างไร ?
 ข้อมูลเบื้องต้นซึ่งผมได้รับฟังจากผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่รับทราบดีว่าเมื่อมีความประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อการจำหน่ายหรือขายกรรมสิทธิ์เพื่อผลประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ต้องมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดผ่านเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขา
 ส่วนรายละเอียดข้อกำหนดของการแบ่งแยกที่ดินและการขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อหน่วยงานภาครัฐที่รับผิดชอบ เพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติ               การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้ประกอบการโครงการส่วนใหญ่ต่างมอบหมายงานดังกล่าวให้ “นิติกร” หรือ “ฝ่ายกฎหมาย” หรือ “ทนายความ” หรือ “ผู้มีอาชีพเฉพาะทาง” รับเป็นผู้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวให้
 คำว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จะปรากฏได้เห็นในเอกสารรายงานหรือรายละเอียดคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินซึ่งผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ชี้แจงรายละเอียดเรื่องดังกล่าวให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดทราบ
 ข้อความที่บันทึกในรายละเอียดคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดจะระบุความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการและการให้บริการสาธารณะต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
 หากผู้จัดสรรที่ดินมีความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการมีหน้าที่แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินไปบำรุงรักษาด้วยกันเอง
 ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินจัดบางท่านอาจไม่ทราบว่าเวลาใดจึงสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้ตามกฎหมาย
 ข้อกำหนดหรือองค์ประกอบสำคัญซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบบำรุงรักษามีด้วยกัน 3 ข้อ ดังนี้
 1.  สามารถขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวน
  ที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมดตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต
 2. ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ขอและได้รับอนุญาต (ไม่
                         น้อยกว่าหนึ่งปี) ภายหลังการยกเลิก (ถอนค้ำ) หนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำ
  สาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ
 3. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมอบให้
  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเก็บไว้เป็นหลักฐาน

 สำหรับขั้นตอนรายละเอียดกระบวนการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง               นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” (จสก.10) เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งต้องทำความเข้าใจศึกษารายละเอียดวิธีการดำเนินงาน
 ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่เพียงไม่กี่ประการในเบื้องต้น อาทิ การมีหนังสือส่งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประกาศการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การส่งมอบเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องเพื่อการดำเนินการตลอดจนการอำนวยความสะดวกการดำเนินงานให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามสมควร
 ดังนั้น เพื่อให้ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินได้รับทราบ “ข้อดี” หรือประโยชน์ที่จะได้รับเมื่อโครงการจัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
 ผมขอ “แจกแจง” 10 ข้อดีการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินได้ทราบมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

 ข้อแรก  : เป็นไปตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา
44 (1) และข้อกำหนดของคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
 เรื่องข้างต้นมักพบว่าผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน “ขนาดใหญ่” จะทราบรายละเอียดเป็นอย่างดีเพราะมีทีมงานที่มีประสบการณ์ ความชำนาญคอยให้คำปรึกษาแนะนำชี้แนะเรื่องดังกล่าวเพื่อเตรียมการวางแผนและดำเนินงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
 ส่วนผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน “ขนาดเล็ก” จะทราบก็ต่อเมื่อทนแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือการให้บริการสาธารณะต่อไปไม่ไหวหรือเป็นเงินจำนวนสูงมาก ในขณะที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนหนึ่งไม่ยินยอมชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะเพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการด้านการให้บริการสาธารณะให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน

 ข้อสอง  : ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นยังคงเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตลอดไปตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
 ภายหลังซึ่งหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งผู้จัดสรรที่ดินมอบไว้ให้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด “หมดอายุ”
 พนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” จะแจ้งเตือนให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบเพื่อดำเนินการต่ออายุหรือจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคฉบับใหม่มอบให้สำนักงานที่ดินจังหวัดเก็บไว้เป็นหลักฐาน
 อย่างไรก็ตาม ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นหรือตามแผนผังโครงการของผู้จัดสรรที่ดินจะหมดลงก็ต่อเมื่อผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และจดทะเบียนโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคตลอดจนการส่งมอบค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขา

 ข้อสาม  : มอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้ฝ่าย               นิติกรรมหรือฝ่ายกฎหมายหรือฝ่ายบริการหลังการขายหรืออาศัย “OUTSOURCE” ชำนาญงานเฉพาะทางดำเนินการ
 กรณีผู้จัดสรรที่ดินมอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้พนักงานฝ่ายที่เกี่ยวข้องภายในองค์กรดำเนินการ สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายและมีความใกล้ชิดกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมากกว่าบุคคลหรือนิติบุคคล “OUTSOURCE” ภายนอกแต่อาจประสบปัญหาความล่าช้าในการดำเนินงานเพราะขาดประสบการณ์ ความชำนาญ
 กรณีผู้จัดสรรที่ดินอาศัย “OUTSOURCE” อาจต้องแบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มจากเดิมแต่งานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถดำเนินการสำเร็จลุล่วงได้ภายในกรอบระยะเวลาที่กำหนดไว้

 ข้อสี่  : การดำเนินการโดยอาศัย “OUTSOURCE” เกิดความเป็นกลางและไม่มีผล ประโยชน์ทับซ้อนแอบแฝง
 ทางเลือกหรือทางออกของการแก้ไขปัญหาพิพาทระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะสามารถอาศัย “OUTSOURCE” เข้ามาไกล่เกลี่ยปัญหาพิพาทที่เกิดขึ้นได้ระดับหนึ่ง
 “คนกลาง” ซึ่งเข้ามารับดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ส่วนใหญ่มีประสบการณ์การแก้ไขข้อพิพาทและสามารถชี้แนะให้คำปรึกษาแนะนำต่อผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อพิจารณาหาข้อสรุปหรือข้อยุติได้โดยง่าย

 ข้อห้า  : รับผิดชอบค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเฉพาะ
                                       แปลงซึ่งไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก
 เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินสามารถขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามแผนผังโครงการได้จำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของทั้งหมดและครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต หากผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย
 ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นทั้งหมดในระหว่างรอการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
 ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิได้
 อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้ซื้อที่ดินสรรสามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ขึ้นมาได้ ผู้จัดสรรที่ดินจะคงมีหน้าที่รับภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเฉพาะแปลงซึ่งยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกตามมาตรา 47 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เท่านั้น

 ข้อหก  : เกิดภาพลักษณ์โครงการที่ดีต่อสายตาผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและบุคคลภายนอก
 เมื่อโครงการจัดสรรที่ดินได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะเกิดความรู้สึกที่ดีต่อผู้จัดสรรที่ดินทั้งในด้านความโปร่งใสในการพัฒนาโครงการและสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น มีความตรงไปตรงมาของการดำเนินการตามกฎหมาย ไม่เกิดความรู้สึกผูกขาดในอำนาจการบริหารจัดการสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินแต่เพียงผู้เดียวและการแจกแจงบัญชีรายรับและรายจ่ายค่าบำรุงบริการสาธารณะและการคืนเงินบำรุงบริการสาธารณะส่วนที่เหลือให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

 ข้อเจ็ด  : ควรดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้าจัดสรร” ทันทีเมื่อครบ
   องค์ประกอบการจัดตั้งตามกฎหมายบัญญัติ
 สาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดสรรจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการเมื่อมีการใช้งานบ่อยครั้งและเป็นเวลานานย่อมมีโอกาสชำรุดทรุดโทรมไปตามกาลเวลาและเป็นปัจจัยหนึ่งของการใช้งบประมาณในการซ่อมแซมบำรุงรักษาจำนวนสูงมากในอนาคต
 ทางเลือกของการลดภาระค่าใช้จ่ายหรือประหยัดงบประมาณค่าซ่อมแซมและการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการ ได้แก่ การให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคไปบำรุงรักษาด้วยกันเอง

 ข้อแปด : การตกแต่งต่อเติมส่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจส่งผลกระทบต่อ
   ภาพลักษณ์ภายนอกโครงการ
 ในขณะที่ผู้จัดสรรที่ดินยังคงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือต่อไปอีก มักพบว่ามีที่ดินบางแปลงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตกแต่งต่อเติมสิ่งปลูกสร้างซึ่งมีผลกระทบต่อภาพลักษณ์โครงการในแง่ความไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย
 ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ประกอบการต่างไม่สามารถห้ามมิให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการหรือห้ามแล้วแต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่รับฟัง
 ผู้จัดสรรที่ดินสามารถมีวิธีการแก้ไขได้เพียงวิธีเดียว ได้แก่ การดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อกำหนดระเบียบปฏิบัติการขออนุญาตตกแต่ง ต่อเติม สิ่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
 การที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรละเมิดหรือฝ่าฝืนระเบียบปฏิบัติของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจดำเนินการสั่งรื้อถอน เรียกเก็บค่าปรับตลอดระยะเวลาการละเมิดระเบียบหรือคำสั่งได้โดยชอบตามข้อบังคับและกฎหมาย

 ข้อเก้า  : การเจราจาต่อรองเกิดความสะดวก คล่องตัวและไม่เสียเวลาดำเนินการ
 เมื่อถึงคราวเกิดหรือมีปัญหาลักษณะเดียวกันเกิดขึ้นกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนหลายคน หลายแปลง อาทิ การไม่ชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะภายหลังครบกำหนดหรือรอบระยะเวลาการจัดเก็บค่าบำรุงบริการสาธารณะ
 ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถบังคับให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะเพราะไม่มีบทกำหนดโทษตามกฎหมายบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการ
 หากโครงการได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเจรจาผ่านคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรอีกทั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรยังสามารถอาศัย “บทกำหนดโทษ” ตามข้อบังคับและกฎหมายดำเนินการต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าใช้จ่ายได้

 ข้อสิบ  : ไม่มีความกังวลต่อการพัฒนาที่ดินในโครงการถัดไป
 ยุทธวิธีการพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการของผู้จัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีเพียง 3 วิธี ได้แก่ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือการได้รับอนุมัติแผนงานการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดหรือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ตามมาตรา 44 (1), (2) และ (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตามลำดับ
 เมื่อผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการตามยุทธวิธีข้างต้นอย่างใด อย่างหนึ่งเสร็จสมบูรณ์แสดงว่าผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคครบหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์ ปัญหาจู้จี้จุกจิกที่กวนใจท่านจะหมดไปทันทีและมีเวลาที่จะคิดพัฒนาที่ดินโครงการถัดไปให้มีคุณภาพต่อไป
 ส่วน 10 ข้อดีการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ท่านสามารถติดตามบทความเรื่องดังกล่าวได้ในโอกาสต่อไป

ที่ดินภาระจำยอม...อุปสรรคใหญ่จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร

โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

ที่ดินภาระจำยอม...อุปสรรคใหญ่ในการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร กระทบต่อการบริหารชุมชน
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (HBIRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยถึงปัญหาของการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรว่า ปัจจุบันโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ยังมีปัญหาเรื่องที่ดินภาระจำยอม โดยเฉพาะโครงการที่ต้องใช้ถนนเข้า-ออกโครงการร่วมกัน แม้ว่าทางเจ้าของที่ดินมีความชัดเจนเรื่องโฉนดว่าแปลงใดขออนุญาตจัดสรร และแปลงใดคือที่ดินสำหรับจดภาระจำยอม รวมทั้งได้ระบุว่าทางเข้า-ออกโครงการที่พัฒนานั้นไม่ใช่แปลงเดียวกับที่ดินจัดสรร แต่เมื่อต้องการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะความไม่เข้าใจเรื่องที่ดินภาระจำยอมของสมาชิก

เมื่อมีการอยู่อาศัยจริงโครงการส่วนใหญ่ต้องการพัฒนาและดูแลชุมชนของตนเองให้น่าอยู่ และทางออกหนึ่งที่มีกฎหมายรองรับก็คือ การจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร จากประสบการณ์ที่ผ่านมาพบว่า สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรยังไม่เข้าใจ โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้มีโอกาสไปจัดประชุมเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในแถบภาคตะวันออก โครงการที่ว่านี้เป็นโครงการที่เกิดขึ้นตามประกาศคณะปฏิวัติ 286 หรือ ปว.286  ซึ่งผู้จัดสรรได้จัดเสวนาให้สมาชิกทราบประโยชน์ของการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งลูกบ้านหรือผู้ซื้อส่วนใหญ่ก็ให้ความสนใจที่จะเป็นนิติบุคคล  แต่มีสมาชิกส่วนหนึ่งลุกขึ้นอภิปรายสอบถามถึงสาธารณูปโภคส่วนกลางว่า ถ้าเป็นนิติบุคคลแล้วจะต้องยกให้นิติบุคคลใช่หรือไม่ โดยเฉพาะพื้นที่ถนนที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกในโครงการ” นายธนันทร์เอกล่าว และให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ทางออกในเรื่องนี้ผู้จัดสรรจะต้องชี้แจงถึงผังโครงการในส่วนที่เป็นถนน พร้อมทั้งต้องสรุปให้สมาชิกเพื่อสร้างความเข้าใจว่าพื้นที่สวน ถนน และสาธารณูปโภคอื่น ๆ  เมื่อจัดนิติบุคคลแล้วผู้จัดสรรจะยกให้นิติบุคคลทั้งหมด ยกเว้นทางเข้า-ออกถนนใหญ่ ไม่สามารถยกให้ได้เนื่องจากเป็นที่ดินของบุคคลอื่นแต่ได้จดภาระจำยอมไว้

อย่างไรก็ตาม สมาชิกในหมู่บ้านดังกล่าวจึงสงสัยว่าเพราะเหตุใดถนนจึงต้องจดภาระจำยอม ทำไมไม่ยกให้นิติบุคคลทั้งหมด  ซึ่งความเป็นจริงแล้วโครงการจัดสรรทั่วไปมักกำหนดพื้นที่ถนนในโครงการเป็นลักษณะเช่นนี้ เนื่องจากผู้จัดสรรจะต้องกำหนดผังต่าง ๆ ภายในโครงการ และต้องระบุว่าทางเข้า-ออกโครงการเป็นสาธารณูปโภคหรือเป็นทางภาระจำยอม ซึ่งเป็นไปได้ว่าที่ดินทางเข้า-ออกอาจเป็นที่ของบุคคลอื่นก็ได้ เมื่อเป็นเช่นนี้ผู้จัดสรรจะต้องระบุให้ชัดเจนในขั้นตอนขออนุญาตและจะต้องติดประกาศไว้ที่สำนักงานขาย ทั้งยังต้องอธิบายเหตุผลที่ต้องจดภาระจำยอมสำหรับพื้นที่ถนนเข้า-ออกโครงการ เช่น ที่ดินต้องมีเจ้าของ 2 รายขึ้นไป หรือที่ดินที่รับภาระให้ใช้ประโยชน์การผ่านเข้า-ออก เรียกว่าภารยทรัพย์ จะต้องถูกถอนสิทธิ์บางอย่างและจะให้ภาระจำยอมนั้นลดประโยชน์ลงมิได้ นอกจากนี้แล้วยังต้องระบุว่าที่ดินที่ได้ใช้ประโยชน์เรียกว่าสามยทรัพย์ และการได้มาของภาระจำยอมนี้ได้มาโดยนิติกรรมมิใช่ได้มาโดยอายุกรรม รวมทั้งการจดภาระจำยอมนี้ไม่มีกำหนดระยะเวลา

นายธนันทร์เอก กล่าวเพิ่มเติมว่า เมื่อจดเป็นภาระจำยอมเจ้าของที่ดินในส่วนที่เป็นถนนแล้ว จะไม่สามารถปิดกั้นได้ ในขณะที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ไม่เข้าใจเรื่องดังกล่าว ทาง HBIRM มักมีทางออกในเรื่องนี้ให้กับลูกค้า ด้วยการเชิญหน่วยงานราชการมาให้ความรู้ เช่น จัดให้มีการประชุมโดยการเชิญวิทยากรจากรมที่ดินให้ความรู้เกี่ยวกับเรื่องภาระจำยอม เพื่อให้สมาชิกในหมู่บ้านได้สอบถามปัญหาต่าง ๆ ที่ค้างคาใจ เพื่อหาข้อสรุปในการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลบ้านจัดสรร ทั้งนี้ ยังยืนยันว่าปัญหาเรื่องภาระจำยอมคืออุปสรรคสำคัญในการจดทะเบียน ซึ่งทำให้มีอุปสรรคและเกิดความล่าช้า

แม้ว่าการจดทะเบียนเป็นที่ดินภาระจำยอมกฎหมายได้ให้สิทธิ์สำหรับการเข้า-ออกสำหรับผู้ที่อยู่ท้ายซอยสามารถใช้ถนนร่วมกันได้ แต่หากไม่มีความเข้าใจตรงกันระหว่างผู้อยู่อาศัย ก็จะทำให้โครงการนั้น ๆ จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรยากขึ้น ในฐานะที่เป็นนักบริหารชุมชนและให้บริการดังกล่าวมากกว่า 15 ปี จึงต้องใช้ประสบการณ์และความรู้ด้านกฎหมาย พร้อมทั้งเป็นตัวกลางในการเจรจาเพื่อสร้างความเข้าใจระหว่างผู้ซื้อบ้านจัดสรรกับเจ้าของโครงการ แม้ว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมีความรู้ในเรื่องการจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นอย่างดี แต่ไม่มีประสบการณ์ด้านการบริหารชุมชน จึงอาจทำให้มีปัญหาตามมา

ในฐานะที่เคยทำงานร่วมกับสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งมีโอกาสได้เห็นปัญหาดังกล่าวมาอย่างต่อเนื่อง เชื่อว่าผู้ประกอบการที่มีที่ดินหลายแปลงจะต้องให้ความสำคัญกับเรื่องดังกล่าว โดยต้องแสดงให้ชัดเจนว่าที่ดินแปลงใดขออนุญาตจัดสรร และที่ดินแปลงใดจดทะเบียนภาระจำยอมให้กับลูกบ้าน หรือแสดงรายละเอียดให้ชัดเจนว่ายินยอมให้ใครใช้ประโยชน์จากที่ดินภาระจำยอมได้บ้าง ทั้งนี้ ทางออกของปัญหาดังกล่าว HBIRM เน้นเรื่องการเจรจาและสร้างความเข้าใจด้วยการเชิญภาครัฐบาลที่เกี่ยวข้องกับเรื่องดังกล่าวมาอธิบาย

“เชื่อว่าปัญหาดังกล่าวน่าจะยังคงอยู่คู่กับธุรกิจจัดสรรของบ้านเรา เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องของที่ดิน รวมทั้งเจตนาของผู้จัดสรรที่ดิน และความต้องการที่หลากหลายของสมาชิกในโครงการจัดสรร จึงมั่นใจว่าอาชีพนักบริหารชุมชนน่าจะมีโอกาสในการเข้าไปเป็นมือที่สาม เพื่อแก้ปัญหาและสร้างความเข้าใจให้กับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง” นายธนันทร์เอกกล่าวทิ้งท้าย