สำนักงานสอบบัญชี พี แอนด์ อี,สำนักงานบัญชี พี.เอ.แอล.,คณะบุคคลที่ปรึกษา พี.เอ.ที.,#สำนักงานบัญชี,#ผู้สอบบัญชี,#ทำบัญชี,#สอบบัญชี,#สำนักงานสอบบัญชี,#ผู้สอบบัญชีภาษีอากร

จากประชาชาติธุรกิจ

หวั่น คนซื้อบ้าน-คอนโดฯเจอแจ็กพอตถูกเรียกภาษีย้อนหลังซ้ำรอยภาษีธุรกิจเฉพาะ เผยใช้สิทธินำค่าซื้อบ้านไม่เกิน 3 แสนบาทไปหักลดหย่อนภาษีรายได้บุคคลธรรมดา มีเงื่อน เวลากำหนดให้ต้องถือครองกรรมสิทธิ์ 3 ปี กลุ่มเก็งกำไรมีหวังอ่วม ส่วนที่ซื้อเพื่อลงทุนอาจต้องถือยาว วงการอสังหาฯ อึ้ง ดีเวลอปเปอร์-คนซื้อบ้านส่วนใหญ่ไม่ทราบเกณฑ์ เหตุจากสรรพากรอุบเงียบ จี้เร่งประชาสัมพันธ์ด่วน

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แม้มาตรการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาฯด้วยการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมที่ภาค รัฐออกมาช่วงก่อนหน้านี้จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยได้มาก แต่จากที่บางมาตรการมีการกำหนดเงื่อนไขปลีกย่อยซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้บริโภค ที่ซื้อบ้านและ คอนโดฯโดยตรง และภาครัฐไม่มีการประชาสัมพันธ์ในวงกว้าง ทำให้ผู้ซื้อบ้านและคอนโดฯส่วนใหญ่ไม่ทราบรายละเอียด ทำให้คนในวงการอสังหาฯวิตกว่าแทนที่จะส่งผลดีก็อาจกลายเป็นผลเสีย จึงอยากให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องประชาสัมพันธ์โดยเร่งด่วน

ค่าซื้อบ้านลดหย่อนภาษีต้องถือครอง 3 ปี

โดย เฉพาะมาตรการด้านภาษีที่กระทรวงการคลัง โดยกรมสรรพากรกำหนดให้ผู้ที่ซื้อบ้านและคอนโดฯในปีนี้และจดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2552 สามารถนำเงินต้นค่าซื้อบ้านไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง สูงสุดไม่เกิน 300,000 บาท ซึ่งมีเงื่อนเวลากำหนดว่า ผู้ซื้อและโอนบ้านหรือคอนโดฯที่ใช้สิทธิหักลดหย่อนภาษีภายใต้มาตรการนี้จะ ต้องถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือคอนโดฯหลังดังกล่าวเป็นระยะเวลา 3 ปี จึงจะสามารถขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลอื่นได้ มิฉะนั้นจะต้องนำเงินได้ที่ใช้สิทธิหักลดหย่อนภาษีไปรวมเป็นเงินได้เพื่อ เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติม

แหล่งข่าวกล่าวว่า เรื่องนี้แม้อธิบดีกรมสรรพากรออกประกาศตั้งแต่วันที่ 29 พฤษภาคม 2552 โดยให้มีผลบังคับใช้ย้อนหลังตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 เป็นต้นไป แต่ในทางปฏิบัติปรากฏว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังไม่ทราบข้อมูล ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินเองบางรายก็ยังไม่ทราบเรื่อง ดังนั้นก่อนจะถึงกำหนดให้ต้องยื่นชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของรอบปีภาษี ซึ่งจะ สิ้นสุดประมาณวันที่ 31 มีนาคม 2553 น่าจะประชาสัมพันธ์ให้ผู้เสียภาษีเงินได้ที่ซื้อบ้านหรือคอนโดฯที่ต้องการจะ ใช้สิทธิภายใต้มาตรการนี้ทราบล่วงหน้าว่า ควรจะศึกษาเงื่อนไขในประกาศของอธิบดีกรมสรรพากรโดยละเอียดเสียก่อน

เจอค่าปรับซ้ำรอยภาษีธุรกิจเฉพาะ

มิ ฉะนั้นอาจประสบปัญหาซ้ำร้อยภาษีธุรกิจเฉพาะในการซื้อขายอสังหาฯที่เคยเกิด ขึ้นช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งช่วงนั้นกรมสรรพากรประกาศจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาฯเพื่อ สกัดการเก็งกำไร โดยกำหนดให้ผู้ขายอสังหาฯ ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี หรือ 5 ปีกรณีไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาฯ 3.3% ต่อมาปรากฏว่าผู้ซื้อบ้านและคอนโดฯจำนวนมากซื้อแล้วขายบ้านหรือคอนโดฯออกไป ภายในเงื่อนเวลาที่กำหนด โดยไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะให้กับกรมสรรพากร ทำให้ต้องจ่ายค่าปรับ เงินเพิ่มภายหลัง

ดัดหลังพวกเก็งกำไร

กรณี ดังกล่าวน่าจะกระทบกับผู้ซื้อเป็นรายบุคคลมากกว่าจะกระทบกำลังซื้อในตลาด บ้านทั้งระบบ อย่างน้อยผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัยจริงก็ไม่ได้ รับผลกระทบ ที่อาจจะมีผลทำให้ตัดสินใจนานขึ้นหรือเกิดความลังเลอาจจะเป็นกลุ่มนักลงทุน อย่างกลุ่มที่ลงทุนซื้อ คอนโดฯเพื่อปล่อยเช่า และอาจขายออกเมื่อได้ราคาดีขึ้น เพราะจะติดเรื่อง เงื่อนเวลา เนื่องจากจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ก็ต่อเมื่อถือครองกรรมสิทธิ์เกิน 3 ปี โดยกลุ่มนี้เดิมมีสัดส่วนประมาณ 20-25% ขณะที่กลุ่มเก็งกำไรซึ่งเวลานี้มีไม่ถึง 10% จะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรง ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด ส่วนใหญ่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือซื้อให้ลูกหลาน ที่ซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรแทบไม่มี

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า จากการตรวจสอบพบว่าประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 178) เรื่องกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไข เพื่อการยกเว้นภาษีเงินได้ เท่าที่ได้จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาฯ ที่เป็นอาคาร อาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ประกาศเมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม 2552 และให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2552 เป็นต้นไป มีสาระสำคัญดังนี้

เปิดเกณฑ์ยกเว้นภาษีเงินได้

การยก เว้นภาษีเงินได้สำหรับเงินได้เท่าที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาฯที่เป็นอาคาร อาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขดังนี้ 1.ต้องเป็นอสังหาฯข้างต้นและต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จระหว่าง วันที่ 1 มกราคม-31 ธันวาคม 2552 และต้องไม่เคยผ่านการ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารหรือห้องชุดมาก่อน ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

2.การ โอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯที่ซื้อตามข้อ 1 ให้ได้รับยกเว้นภาษีเท่ากับจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกิน 300,000 บาท โดยต้องจ่ายระหว่างวันที่ 1 มกราคม-31 ธันวาคม 2552 3.กรณีผู้มีเงินได้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯที่ซื้อหลายแห่ง ให้ได้รับยกเว้นภาษีได้ทุกแห่งรวมกันตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกิน 300,000 บาท 4.กรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันซื้อ ให้ได้รับยกเว้นภาษีได้ทุกคน โดยเฉลี่ยการได้รับยกเว้นภาษีตามส่วนของกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน แต่รวมกันทั้งหมดแล้วต้องไม่เกินจำนวนที่จ่ายจริง และไม่เกิน 300,000 บาท

5.กรณี สามีหรือภริยามีเงินได้ฝ่ายเดียว ให้ยกเว้นภาษีให้แก่ผู้มีเงินได้เต็มจำนวนตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 300,000 บาท 6.กรณีสามีภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และความเป็นสามีภริยาได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี ก.ถ้าภริยาไม่ใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษี ให้ได้รับยกเว้นภาษีรวมกันตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกิน 300,000 บาท ข.ถ้าภริยาใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษี ให้สามีภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีได้กึ่งหนึ่งของจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 300,000 บาท

7.กรณีสามีภริยาต่างฝ่ายต่างมี เงินได้ และความเป็นสามีภริยามิได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้น ซึ่งต้องยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากกัน ให้ได้รับยกเว้นภาษีดังนี้ ก.ผู้มีเงินได้ซึ่งมีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีอยู่ก่อนแล้ว ต่อมาได้สมรสกัน ซึ่งความเป็นสามีภริยามิได้มีอยู่ตลอดปีภาษี ให้สามีภริยาต่างฝ่ายต่างยังคงได้รับยกเว้นภาษีตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วทั้งหมดไม่เกิน 300,000 บาท ข.ผู้มีเงินได้สมรสกัน ต่อมามีสิทธิได้รับยกเว้นภาษี ให้สามีภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีได้กึ่งหนึ่งของจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกิน 300,000 บาท

ต้องมีใบรับรองจากผู้ขาย

โดย การได้รับยกเว้นภาษีตามประกาศ ผู้มีเงินได้ต้องมีหนังสือรับรองจากผู้ขายที่พิสูจน์ได้ว่า มีการจ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาฯ โดยหนังสือรับรองดังกล่าวต้องมีข้อความอย่างน้อยตามที่แนบท้ายประกาศ ที่สำคัญคือ ผู้มีเงินได้ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯที่ซื้อเป็นเวลา ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 3 ปี นับแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่รวมถึงกรณีผู้มีเงินได้ถึงแก่ความตาย

ผิดเงื่อนไขต้องจ่ายภาษีย้อนหลัง

หาก ผู้มีเงินได้ได้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีแล้ว ต่อมาปฏิบัติไม่เป็นไปตามเกณฑ์เรื่องเงื่อนเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ ผู้มีเงินได้ไม่มีสิทธิได้รับยกเว้นภาษี ต้องนำเงินได้ที่ได้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีไปแล้ว ไปรวมเป็นเงินได้เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และกรณีผู้มีเงินได้ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติมเพื่อ เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติมของปีภาษี และการได้รับยกเว้นภาษีดังกล่าวให้ผู้มีเงินได้นำเงินได้ที่ได้รับยกเว้น ภาษีไปคำนวณหักจากเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อได้หักตามมาตรา 42 ทวิ ถึงมาตรา 46 แห่งประมวลรัษฎากรแล้ว

จี้สรรพากรออกแบบฟอร์มเฉพาะ

นาย อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตนไม่ทราบมาก่อนว่ามีการกำหนดเงื่อนเวลาห้ามซื้อขายเปลี่ยนมือที่อยู่อาศัย ภายใน 3 ปี สำหรับผู้บริโภคนำค่าซื้อบ้านไปยื่นขอลดหย่อนภาษี 3 แสนบาท และเชื่อว่าผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ก็คง ไม่ทราบข้อมูลนี้มาก่อนเช่นเดียวกัน เนื่องจากไม่มีการประชาสัมพันธ์ในวงกว้าง สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจึงมีแนวคิดที่จะทำหนังสือถึงกรมสรรพากรเสนอแนะให้ ระบุเงื่อนไขห้ามซื้อขายเปลี่ยนมือไว้ในแบบฟอร์มการเสียภาษี หรือให้แยกแบบฟอร์มการขอลดหย่อนภาษีจากการซื้ออสังหาฯภายใต้มาตรการนี้โดย เฉพาะเพื่อความสะดวก และเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อบ้านและคอนโดฯถูกเรียกคืนภาษีย้อนหลัง

"ต้อง ยอมรับว่า มาตรการลดหย่อนภาษีที่ออกมามีผลในเชิงบวก เพราะรัฐต้องการให้เกิดการลงทุนใหม่ในระบบเศรษฐกิจ และป้องกันการเก็งกำไรสำหรับคนที่มีรายได้สูง เช่น ผู้รายได้สูงๆ ที่ต้องภาษี 30% จะได้ ลดหย่อนสูงถึง 1 แสนบาท เป็นต้น แต่จุดอ่อนคือทั้งคนขายและคนซื้อไม่ทราบเรื่องนี้ มาก่อน อาจมีบางคนทำผิดโดยไม่รู้ตัว และโดนเบี้ยปรับได้" นายอิสระกล่าว

ขณะ ที่นายสมัชชา พรหมศิริ ผู้ช่วยอำนวยการฝ่ายการตลาด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในส่วนของบริษัททราบเรื่องนี้แล้ว และได้แจ้งให้พนักงานขายแต่ละโครงการชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนี้กับ ลูกค้า เพราะผู้ซื้อขายส่วนใหญ่คงไม่ทราบรายละเอียด ขณะเดียวกันจำเป็นอย่างยิ่งที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้อง ประชาสัมพันธ์ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียได้รับทราบข้อมูล อย่างไรก็ตามข้อกำหนดที่ออกมาเชื่อว่าเป็นเจตนาดีและต้องการป้องกันการเก็ง กำไร เพียงแต่ต้องประชาสัมพันธ์เพิ่มขึ้น และคิดว่าคงไม่มีผลกระทบต่อการขายบ้านและคอนโดฯมากนัก เนื่องจากเวลานี้ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ นโยบายรัฐบาลต้องการให้มีการระบายสต๊อกเก่าเพื่อจะได้มีการก่อสร้างโครงการ ใหม่และมีการจ้างแรงงานต่อเนื่อง ทั้งนี้แนวทางของกรมสรรพากรถือเป็นการดำเนินการสอดคล้องกับนโยบายรัฐที่จะ เข้ามาดูแลไม่ให้มีการเก็งกำไรระยะสั้น

ผลกระทบสำหรับแอล.พี.เอ็น.ฯ นายโอภาสชี้แจงว่า เฉลี่ยลูกค้าเป้าหมายที่เป็น กลุ่มนักลงทุนจะมีประมาณ 10-20% เท่านั้น อย่างไรก็ตามสถิติที่ผ่านมาส่วนใหญ่ถือครองระยะยาวเกิน 3 ปี เพราะจะเป็นการลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า มีผลตอบแทนประมาณ 5-6% ซึ่งสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก ลูกค้าแฮปปี้ ดังนั้นประเมินแล้วไม่น่ากระทบกับบริษัทแต่อย่างใด