การประเมินราคาทรัพย์สิน(2)

อรัญญา กาญจนพิพัฒน์กุล
ผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาทรัพย์สิน
สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์

2. หลักพื้นฐานในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน
          การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินจะต้องเข้าใจหลักพื้นฐานของมูลค่า มูลค่าทรัพย์สินจะถูกกำหนดโดยคน ภายใต้หลักพื้นฐานหรือกฎเกณฑ์ที่สอดคล้องกับความเป็นจริง  มูลค่าเกิดจากความพึงพอใจที่สามารถตอบสนองความต้องการของบุคคลที่ได้รับจากการใช้ทรัพย์สินนั้นๆ   เกิดจากความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทาน  ความไม่เพียงพอ  ซึ่งส่งผลให้ทรัพย์สินมีแนวโน้มสูงขึ้น
มูลค่าสามารถพิจารณาได้สองลักษณะ คือมูลค่าในการใช้หมายถึงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถประเมินออกมาในรูปของความพอใจที่ให้แก่ผู้ใช้   เช่นความน่าอยู่  หรือรายได้อันเกิดจากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ     อีกความหมายหนึ่งคือ มูลค่าในการแลกเปลี่ยน หมายถึงมูลค่าทางการเงินหรืออำนาจซื้อที่เกิดจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น  หรือเรียกว่ามูลค่าตลาด(market value)   ซึ่งไม่ใช่ราคาตลาด(marketPrice) ราคาตลาดหมายถึงราคาซื้อขายที่เกิดจากความสามารถในการต่อรองราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย  ตลอดจนปัจจัยอื่นที่ทำให้ราคาตลาดอาจมากกว่าหรือน้อยกว่า หรือเท่ากับมูลค่าตลาด  ดังนั้นราคาที่เป็นธรรมจะเป็นราคาที่เหมาะสมและสอดคล้องกับมูลค่าทรัพย์สิน  ดังนั้นหลักพื้นฐานในการกำหนดมูลค่าจะพิจารณาจากเหตุเหล่านี้

หลักพื้นฐานในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน

•     หลักการคาดคะเน (anticipation)
•     หลักการเปลี่ยนแปลง (change)
•     หลักความสมดุล (balance)
•     หลักการแข่งขัน (competition)
•     หลักความสอดคล้อง (comformity)
•     หลักการใช้ประโยชน์ตามสภาพ (consistent use)

หลักพื้นฐานในการกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน

•     หลักการสนับสนุนหรือการเกื้อกูล (contribution)
•     หลักผลตอบแทนเพิ่มขึ้นและลดลง   (increasing and decreasing return)
•     หลักการทดแทน(substitution)
•     หลักอุปสงค์และอุปทาน(demand and supply)