สินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรเลีย

โดย : ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

ในระหว่างทศวรรษที่ 1960 และ 1970 ระบบสถาบันการเงินในออสเตรเลียมีการควบคุมอย่างเข้มงวด

ตั้งแต่การกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารจะเรียกจากเงินกู้และที่จะจ่ายให้เงินฝาก การกำหนดอัตราส่วนเงินสำรองและอัตราส่วนสภาพคล่อง การกำหนดจำนวนที่จะให้กู้ยืมได้โดยรวม การกำหนดกลุ่มลูกค้าที่จะให้กู้ยืม ตลอดจนการกำหนดความแตกต่างในธุรกิจที่ธนาคารให้กู้ยืม เช่น ธนาคารพาณิชย์จะให้กู้แก่ธุรกิจ ธนาคารออมทรัพย์จะถือพันธบัตรรัฐบาล และ บริษัทเงินทุนให้กู้ยืมแก่โครงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อบริโภคที่มีความเสี่ยงสูง ข้อกำหนดข้างต้นนี้ทำให้ธนาคารมีขีดจำกัดในการตอบสนองต่อสภาพของตลาดเงินที่เปลี่ยนแปลงไป Credit unions และ building societies ไม่ได้มีข้อกำหนดข้างต้น จึงให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ดีกว่า บริษัทเงินทุนส่วนใหญ่มีความเกี่ยวข้องกับธนาคาร จึงไม่ได้มีส่วนแบ่งตลาดที่มากมายอะไร

ถ้าหากพิจารณาถึงข้อกำหนดหรือลักษณะต่างๆ ของสถาบันการเงินในออสเตรเลียข้างต้นแล้ว จะเห็นได้ว่า รายละเอียดส่วนใหญ่จะเหมือนกับประเทศอื่นๆ ในโลกนี้ ไม่มากก็น้อย เรื่องอัตราดอกเบี้ยและอัตราส่วนสภาพคล่องค่อนข้างเหมือนกันทั่วโลก ลักษณะการให้กู้ยืมที่แตกต่างกันระหว่างธนาคารกับบริษัทเงินทุนเหมือนกับกรณีของไทยอย่างกับแกะออกมา building societies ที่เฟื่องฟูในอังกฤษ หรือ savings and loan ในสหรัฐอเมริกาที่ครอบคลุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็คล้ายกัน อาจกล่าวได้ว่าประเทศต่างๆ ก็มีประสบการณ์กับแนวคิดที่ผิดๆ มาเหมือนๆ กัน

การผ่อนคลายระเบียบข้อบังคับทางการเงินในออสเตรเลีย เกิดขึ้นในช่วงหลังของทศวรรษที่ 1970 และเป็นไปอย่างรวดเร็วในทศวรรษที่ 1980 คล้ายๆ กับประเทศอื่นๆ ทั่วโลก วิวัฒนาการที่สำคัญ คือ ข้อกำหนดให้ธนาคารออมทรัพย์ถือพันธบัตรรัฐบาลมีสัดส่วนลดลง เพดานอัตราดอกเบี้ยถูกยกเลิก ข้อกำหนดที่นำไปสู่ความแตกต่างระหว่างธนาคารพาณิชย์กับธนาคารออมทรัพย์ถูกยกเลิก ธนาคารต่างประเทศได้รับอนุญาตให้ดำเนินงานในออสเตรเลียได้ 15 แห่ง ในช่วงทศวรรษที่ 1980 และ 1990 building societies จำนวนมากเปลี่ยนรูปแบบเป็นธนาคารพาณิชย์ ทำให้หมดข้อจำกัดในการแสวงหาเงินทุนจากตลาดทุน เหมือนๆ กับที่เกิดขึ้นในอังกฤษ

การผ่อนคลายระเบียบข้อบังคับทางการเงินทำให้การให้กู้ยืมแก่ธุรกิจของธนาคารขยายตัวอย่างรวดเร็วกว่าการให้กู้ยืมแก่ที่อยู่อาศัย แต่เศรษฐกิจที่ซบเซาในช่วงต้นทศวรรษที่ 1990 ทำให้ธุรกิจ ประสบปัญหาและเกิดหนี้เสียจำนวนมาก ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนหนี้เสียที่ต่ำกว่า ทำให้ธนาคารต่างหันมาให้ความสนใจสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัว อย่างรวดเร็ว คือ Basel Capital Accord ในเดือนสิงหาคม 1988 (พ.ศ. 2531) ที่ให้ถือว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์เสี่ยงเพียง 50% ถ้าใครจำได้ ก็จะพบว่าธนาคารพาณิชย์ในไทยหันมาให้ความสนใจกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ในช่วงเวลานั้นเอง โดยมีธนาคารไทยพาณิชย์เป็นผู้นำ แต่ธนาคารอื่นๆ ยังคงกล้าๆ กลัวๆ อยู่

สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงแรกของทศวรรษที่ 1990 คือ สัดส่วนสินเชื่อธุรกิจของธนาคารลดลง 15 หน่วยเปอร์เซ็นต์เหลือ 48% และสัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 16 หน่วยเปอร์เซ็นต์เป็น 46% แนวโน้มดังกล่าวยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกที่ลดลงจากอัตราเงินเฟ้อทั่วโลกที่ลดลงภายหลังวิกฤตการณ์น้ำมันครั้งที่ 2 ในปี 2010 สัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร อยู่ที่ 58% ในขณะที่สินเชื่อธุรกิจอยู่ที่ 35% เท่านั้น

ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ส่วนต่างดอกเบี้ยที่ธนาคารทำกำไรได้ค่อยๆ เพิ่มขึ้น จนกระทั่งมากที่สุดอยู่ที่ 430 basis points เหนืออัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลาง กำไรที่มากของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยที่ดึงดูดให้ผู้ให้กู้รายใหญ่เข้ามาแข่งขันในตลาดนี้อย่างรุนแรง สัดส่วนตลาดของผู้ให้กู้รายใหญ่เพิ่มขึ้นจาก 2% ในปี 1993 เป็น 8% ในปี 1996 การแข่งขันทำให้ ส่วนต่างดอกเบี้ยที่ได้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงมากจนเหลือเพียง 175 basis points ในปี 1997 ผู้ให้กู้รายใหญ่เข้ามาแข่งขันในลักษณะขายส่งโดยการระดมเงินทุนขนาดใหญ่ด้วย residential mortgage backed securities (RMBS) ในตลาดทุนที่อัตราดอกเบี้ยต่ำและยังใช้ระบบนายหน้าแทนเครือข่ายสาขาที่ตนเองไม่มี ในช่วงหลังธนาคารพาณิชย์ตอบโต้ด้วยการให้อัตราดอกเบี้ยต่ำเฉพาะลูกค้ารายใหม่หรือ ลูกค้า refinance ใหม่ แต่ในที่สุดอัตราดอกเบี้ยต่ำก็แพร่กระจายไปสู่ลูกค้าเกือบทุกคน อันเป็นการลดส่วนต่างดอกเบี้ยที่ธนาคารจะทำกำไรได้จนกระทั่งถึงระดับต่ำสุดอยู่ที่เพียงประมาณ 120 basis points ในปี 2007

การแข่งขันในทศวรรษที่ 1990 และ 2000 นำไปสู่นวัตกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลายอย่าง เช่น สินเชื่อที่ใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันเพื่อวัตถุประสงค์อื่น สินเชื่อที่ชำระเฉพาะดอกเบี้ย สินเชื่อที่ใช้เอกสารน้อย สินเชื่อสำหรับผู้มีรายได้ไม่แน่นอน และ สินเชื่อสำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติไม่พอกับสินเชื่อปกติ แม้ว่านวัตกรรมเหล่านี้จะนำไปสู่ความหย่อนยานของหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อและคุณภาพของสินเชื่อที่ลดลง แต่ก็นับว่าคุณภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียยังถือว่าสูงเมื่อเทียบกับประเทศ อื่นๆ โดยมีระดับ NPL อยู่ที่ 0.6% ในปี 2009 ซึ่งเป็นระดับเดียวกันกับในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา แม้ว่าจะสูงกว่าของแคนาดา ซึ่งอยู่ที่ 0.4% แต่ก็ต่ำกว่า 2.4% ในไทย 2.5-3% ในอังกฤษกับสเปน และ 8% ในสหรัฐอเมริกา

วิกฤตการณ์การเงินในสหรัฐอเมริกา อาจจะมีผลกระทบต่อราคาและโครงสร้างของสินเชื่อที่อยู่อาศัยในออสเตรเลีย แต่ไม่มีผลกระทบเป็นการเฉพาะต่อคุณภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัย การล่มสลาย ของ RMBS ในสหรัฐอเมริกาทำให้การออก RMBS ในออสเตรเลียเป็นไปไม่ได้ แต่ Australian Office of Financial Management (AOFM) อันเป็นหน่วยงานของรัฐบาลได้เข้ามาทำหน้าที่แทน การ ระดมเงินทุนโดยทั่วไปของสถาบันการเงินต่างๆ ที่มีต้นทุนสูงขึ้นทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2007 ประมาณ 110 basis points เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลาง ซึ่งก็ยังต่ำกว่าต้นทุนโดยรวมของธนาคารที่สูงขึ้นประมาณ 130-140 basis points ทั้งๆ ที่สินเชื่อประเภทอื่นๆ สูงขึ้นมากกว่านั้น ผู้ให้กู้รายใหญ่แบบขายส่งหายไปจากตลาดโดยถูก ธนาคารสำคัญๆ ซื้อกิจการไป แต่อุปทานของสินเชื่อก็มีค่อนข้างสม่ำเสมอและขยายตัวปีละประมาณ 8% ตั้งแต่วิกฤตเป็นต้นมา เพียงแต่ว่าการให้กู้มีความเข้มงวดมากขึ้น โดย Loan to Value Ratio ลดลง จากประมาณ 95% เหลือ 90% ส่วนต่างดอกเบี้ยมากขึ้น และ ข้อกำหนดให้การออมสูงขึ้น

ตั้งแต่ 2010 เป็นต้นมา ผู้ให้กู้รายเล็กมีมากขึ้น RBMS เริ่มกลับมา ส่วนต่างดอกเบี้ย น้อยลง และยังต่ำกว่าจุดคุ้มทุนที่ 160 basis points เหนืออัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลาง

เท่าที่บรรยายมาพอจะเห็นได้ว่า กลยุทธ์ของธนาคารในการดึงลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียค่อนข้างคล้ายกับของไทยตรงที่ว่า ธนาคารพยายามแข่งขันกันให้เงื่อนไขที่ดีในปีแรกๆ ของการกู้ เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นการให้กู้ยืมที่มีความเสี่ยงต่ำ แต่เมื่อพิจารณาถึงอัตราดอกเบี้ยที่ผู้บริโภคของไทยจะต้องจ่ายแล้ว ยังถือว่าอยู่ในระดับที่สูงกว่าของออสเตรเลียอย่างน้อย 50-150 basis points ซึ่งมีนัยสำคัญว่า การแข่งขันสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไทยควรจะมีมากกว่านี้ โดยการอนุญาตให้ ผู้ประกอบการที่ไม่ใช่ธนาคารรายเล็กจำนวนมากหรือผู้ประกอบการรายใหญ่สัก 2-3 รายเข้ามาแข่งขัน ได้ แต่มิใช่การเปลี่ยนบริษัทเงินทุนให้เป็นธนาคารเพื่อรายย่อย ซึ่งไม่สามารถตอบโจทย์ได้ เพราะว่าสถาบันการเงินที่เล็กและจำนวนน้อยย่อมมีความสามารถในการแข่งขันได้ต่ำ การส่งเสริมให้สามารถจัดตั้งกองทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่อำนวยให้เกิดการแข่งขันเช่นนั้นได้

สำนักงานบัญชี,สำนักงานสอบบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน