จากประชาชาติธุรกิจ

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์ โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

บทความที่แล้ว ผมได้กล่าวถึงหลักการลงทุนในคอนโดฯเพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่า บทความนี้ ผมจะมาแนะนำ TIPS 10 ข้อ ในการเลือกซื้อคอนโดฯสำหรับการเก็งกำไรหรือปล่อยเช่า เพื่อให้การลงทุนหรือเก็งกำไรของท่านประสบความสำเร็จได้มากขึ้นดังต่อไปนี้

1.เนื่องจากประเทศไทยจะมีลมพัดมาจากทางทิศใต้ประมาณ8-9เดือน(ฤดูร้อนและฤดูฝน)และอีก 3-4 เดือน (ฤดูหนาว) จะพัดมาจากทางทิศเหนือ ดังนั้นห้องที่หันไปทางทิศใต้จะขายหรือปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุด รองลงมาคือทิศเหนือ ทิศตะวันออก ตามลำดับ ในขณะที่ทิศตะวันตกเป็นทิศที่คนส่วนใหญ่ไม่ชอบ เพราะว่าร้อนแดดบ่าย ความร้อนจะอมอยู่ในห้องจนถึงตอนเย็น แม้คุณกลับมาจากที่ทำงาน ห้องยังอุ่น ๆ อยู่เลย ทำให้แอร์ก็ต้องทำงานหนัก และค่าไฟฟ้าสูงกว่าปกติ

2.ห้องที่อยู่ใกล้ลิฟต์คนไม่ชอบ เพราะว่าจะพลุกพล่าน บางครั้งเวลาเปิดประตูห้อง คนที่ยืนรอลิฟต์อาจจะมองเห็นภายในห้องของเรา และห้องที่อยู่ใกล้ห้องขยะ อาจจะได้กลิ่นเหม็นจากขยะ หรือห้องที่ประตูเข้าห้องอยู่สุดปลายทางเดิน ฮวงจุ้ยจะไม่ดี

3.โดยปกติห้องประเภทสตูดิโอและ 1 ห้องนอน จะปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าแบบอื่น เพราะว่าปัจจุบันสังคมไทยเป็นสังคมแบบครอบครัวเดี่ยว และจำนวนคนที่อาศัยอยู่เพียงคนเดียวหรือ 2 คน เป็น สัดส่วนที่มากที่สุด เนื่องจากคนต่างจังหวัดที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ หรือแม้กระทั่งคนกรุงเทพฯที่บ้านอยู่ไกลที่ทำงานมาก ๆ ก็เลือกที่จะเช่าคอนโดฯหรือ Apartment อยู่เอง แต่บางทำเลห้องประเภท 2 ห้องนอน อาจจะมี Demand มาก ในขณะที่ Supply มีน้อย เนื่องจากปัจจุบันโครงการคอนโดฯใหม่ ๆ ส่วนใหญ่จะทำห้องประเภทสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอน ในสัดส่วนที่มาก ในขณะที่ห้องแบบ 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอน จะมีสัดส่วนที่น้อยมาก ๆ และ Apartment ส่วนใหญ่มักจะทำสตูดิโอเกือบทั้งหมด

4.พยายามเลือกห้องที่วิวไม่โดนบล็อกจากตึกฝั่งตรงข้าม ซึ่งจะทำให้เสียความเป็นส่วนตัวและยังทำให้ลมไม่พัดเข้าห้อง ทำให้การถ่ายเทของอากาศไม่ดีเท่าที่ควร ต้องเปิดแอร์ทั้งวัน และทางที่ดีควรจะซื้อห้องที่สูงขึ้นไปกว่าตึกฝั่งตรงข้าม ประมาณ 3 ชั้นขึ้นไป เพื่อที่จะเลี่ยงวิวไม่ให้โดนบล็อกแล้ว ยังเลี่ยงวิวที่ไม่ดีจากหลังคาตึกฝั่งตรงข้ามอีกด้วย ยกเว้นแต่ตึกที่เราจะซื้อเป็นตึกเตี้ยประมาณ 8 ชั้น ซึ่งถูกล้อมรอบด้วยตึกสูง ถ้าเป็นเช่นนั้นเอาชั้น 3 ก็พอ เพราะคอนโดฯยิ่งชั้นสูง ราคาต่อตารางเมตรจะยิ่งสูงตามไปด้วย ไหน ๆ วิวก็โดนบล็อกเหมือนกันไม่จำเป็นต้องเอาชั้นสูง จะได้ประหยัดต้นทุน อีกอย่างค่าเช่าชั้น 3 กับชั้น 5 ก็พอ ๆ กัน แต่ชั้น 5 เราต้องจ่ายแพงกว่า ส่วนที่ไม่เลือกเอาชั้น 2 เพราะว่าเวลาเรายืนที่นอกอาคาร จะสามารถมองเห็นพื้นที่ห้องในส่วนที่ติดกับระเบียงห้อง ทำให้ขาดความเป็นส่วนตัว

5.ถ้าจะซื้อคอนโดฯใกล้สถานีรถไฟฟ้า ควรจะเลือกตึกที่มีรัศมีไม่เกิน 400 เมตร จากบันไดขึ้นลงรถไฟฟ้า เนื่องจากประเทศไทยเราเป็นเมืองร้อน เดินนิดหน่อยก็เหงื่อโทรมแล้ว ยิ่งสุภาพสตรีที่ใส่ส้นสูงด้วยแล้ว ถ้าเกิน 400 เมตร คนไทยส่วนใหญ่จะไม่เดิน ผมเห็นแต่คนญี่ปุ่น ฝรั่งที่ขยันเดินกัน คงเป็นจากความเคยชินที่เขาต้องเดินไปขึ้นระบบขนส่งสาธารณะของบ้านเขาในระยะทางที่ค่อนข้างไกล แต่ปัจจุบันนี้ ผมเริ่มสังเกตเห็นพวกฝรั่งนั่งวินมอเตอร์ไซค์เยอะขึ้น

6.เปรียบเทียบราคาขายต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการที่อยู่ในโลเกชั่นเดียวกันและชั้นเดียวกันโดยคำนึงFacilitiesของแต่ละโครงการโดยเปรียบเทียบดูปริมาณพื้นที่ส่วนกลางต่อปริมาณพื้นที่ส่วนที่ขายเช่น จำนวนที่จอดรถ/จำนวนยูนิตที่ขายทั้งหมด จำนวนลิฟต์โดยสารเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตทั้งหมด ฯลฯ และควรแยกเปรียบเทียบกันระหว่างตึกสูงกับตึกสูง และตึกเตี้ยกับตึกเตี้ยด้วยกัน เพราะว่าราคาต่อตารางเมตรของตึกสูงในชั้นเดียวกันกับตึกเตี้ย ราคาต่อตารางเมตรของตึกสูงจะแพงกว่าตึกเตี้ย เพราะว่าค่าก่อสร้างตึกสูงจะแพงกว่าตึกเตี้ย เมื่อเทียบต่อตารางเมตรด้วยกัน ส่วนจะเลือกซื้อชั้นไหนดี ลองอ่านดูข้อ 4 นะครับ

7.ถ้าจะซื้อคอนโดฯริมทะเลหรือแม่น้ำ ควรจะเลือกห้องที่มีระเบียงที่เห็นวิวทะเลหรือแม่น้ำ ถึงแม้ว่าราคาต่อตารางเมตรจะแพงกว่าห้องที่ไม่เห็นวิวดังกล่าวอยู่บ้างก็ตาม

8.ตรวจสอบประวัติบริการหลังการขายของบริษัทเจ้าของโครงการว่าดีมากน้อยแค่ไหน

9.ถ้าเป็นตึกเก่าต้องดูสภาพตึกและการบริหารจัดการของนิติบุคคลรวมทั้งเงินกองทุนคอนโดฯว่ามีมากเพียงพอหรือไม่จะมีการเรียกเก็บเงินสมทบกองทุนคอนโดฯก้อนใหญ่ในเร็วๆนี้หรือไม่ หรือมีโครงการที่จะปรับปรุงตึกครั้งใหญ่ ซึ่งจะต้องเรียกเก็บเงินจากเจ้าของร่วมหรือไม่

10.ถ้าเป็นตึกเก่า ควรดูสังคมของผู้อยู่อาศัยในตึกว่าเป็นอย่างไร คิดเผื่อคนที่จะมาซื้อต่อหรือเช่าห้อง ว่าเขาจะชอบสังคมในคอนโดฯแบบนี้หรือไม่ ผมเคยซื้อคอนโดฯเก่าตึกหนึ่งย่านสุขุมวิท ปรากฏว่ามากกว่า 95% เป็นคนต่างชาติ ปรากฏว่าจะขายหรือปล่อยเช่าก็จะยากมากสำหรับคนไทย เพราะว่าคนไทยส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับการอาศัยร่วมกับคนต่างชาติหมู่มาก และคอนโดฯในแถบสุขุมวิทมีหลายอาคารที่ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนต่างชาติ ดังนั้นก่อนซื้อควรตรวจสอบดูให้ดีก่อน

บทความหน้า ผมจะมาแนะนำว่าจะลงทุนในอสังหาฯที่มีการประกันผลตอบแทนดีไหม เนื่องจากการที่ดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในเกณฑ์ที่จัดว่าต่ำถึงต่ำที่สุด ทำให้ผู้ที่มีเงินออมรู้สึกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินธนาคาร แทบจะไม่เห็นดอกเบี้ยงอกเงยเสียเท่าไหร่ จึงพยายามหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น

สำนักงานสอบบัญชี,#สอบบัญชี,สำนักงานบัญชี,#ทำบัญชี,#ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน